近期房地產(chǎn)市場(chǎng)好消息不斷，在各地因城施策不斷深入的同時(shí)，全國(guó)首套住房貸款利率下限也迎來重磅調(diào)整。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)，按照最新5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算為4.4%，這有望成為剛需購(gòu)房者的一大福利。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷且前期已有多地因城施策，未來各地落實(shí)央行這一調(diào)整的積極性較高。

據(jù)記者了解，對(duì)于利率下調(diào)，已有銀行客戶經(jīng)理表示在“等通知”，尤其部分城市已經(jīng)在執(zhí)行最低4.6%的首套房貸利率，有地產(chǎn)中介從業(yè)人員認(rèn)為，正式進(jìn)入“4.4%時(shí)代”指日可待。

首套房貸利率下調(diào)空間更大

央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》指出，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

此前，國(guó)內(nèi)房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)一直按照央行在2019年8月出臺(tái)的相應(yīng)規(guī)定實(shí)施，即首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)。

按照4.6%的最新5年期LPR計(jì)算，首套房利率最低可至4.4%。以貸款金額300萬元、期限30年、等額本息還款為例，購(gòu)房者每月可少還月供約357元，30年可累計(jì)減少利息支出接近13萬元。盡管僅針對(duì)新增的首套房貸款，但給居民降負(fù)效果明顯，有銀行客戶經(jīng)理對(duì)前期尚未辦理按揭貸款的意向購(gòu)房者表示“運(yùn)氣不錯(cuò)”。

不過按照國(guó)內(nèi)房貸利率的區(qū)域特點(diǎn)，最終各地方銀行機(jī)構(gòu)是否落地實(shí)施還存在不確定性。央行表示，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

事實(shí)上，經(jīng)過各地自去年四季度以來不斷深入的因城施策，全國(guó)平均房貸利率水平已經(jīng)有明顯回落。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)，已是2019年以來月度新低。相比二套房LPR+60個(gè)基點(diǎn)的利率下限（最新為5.20%），首套房貸利率下降空間更大。

已有銀行分支機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)中介人士開始為接下來可能的調(diào)整“作準(zhǔn)備”?！斑€在等（總行）通知，降就會(huì)一起降，還需要商量?！蹦炒笮刑K州地區(qū)個(gè)貸經(jīng)理表示，目前該行尚未發(fā)出具體調(diào)整通知。不過有當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介人士表示，當(dāng)?shù)厥滋追可虡I(yè)貸款利率自3月底已經(jīng)開始執(zhí)行4.6%的最低基準(zhǔn)利率，二套房也突破“LPR上浮60個(gè)基點(diǎn)”限制，與首套房執(zhí)行同水平利率（若首套房貸款未結(jié)清則上浮10%）。他認(rèn)為：“進(jìn)入‘4.4%時(shí)代’指日可待，因?yàn)楝F(xiàn)在有這個(gè)需求和必要，不過政策的傳導(dǎo)可能還需要時(shí)間?！?/p>

另?yè)?jù)記者了解，除蘇州外，此前已有濟(jì)南、臨沂、廣州、成都等多個(gè)城市將首套房貸最低利率降至4.6%。比如，廣州四大行首套房貸利率最低已經(jīng)降至4.8%，有個(gè)別銀行甚至出現(xiàn)了“零加點(diǎn)”，與LPR齊平。此外，鄭州有銀行針對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)生推出房貸利率優(yōu)惠政策，首套房貸利率低至4.5%，已經(jīng)突破最低基準(zhǔn)利率限制。

差別化、市場(chǎng)化調(diào)整

在房企流動(dòng)性危機(jī)與疫情反復(fù)擾動(dòng)下，居民購(gòu)房意愿較弱，觀望情緒濃厚，4月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)再次腰斬。央行近期公布的金融數(shù)據(jù)也顯示，繼2月居民中長(zhǎng)期貸款（被認(rèn)為主要是住房貸款）自有數(shù)據(jù)以來首次出現(xiàn)下降之后，4月居民住房貸款再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，減少605億元，同比少增4022億元。

銷售持續(xù)下滑，疊加融資未能明顯回暖，房地產(chǎn)行業(yè)的壓力遲遲沒有實(shí)質(zhì)性改善，房企拿地、投資熱情不足，穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)下業(yè)內(nèi)對(duì)樓市松綁的預(yù)期不斷升溫?！敖衲晔沁M(jìn)入抗疫的第三年，不少家庭、企業(yè)的儲(chǔ)蓄和積累也被不斷消耗，抗沖擊的能力在減弱，疫情之下失業(yè)率會(huì)上升?！币按遄C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺近日在清華五道口首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上指出，居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿的下降是當(dāng)下居民購(gòu)房意愿較低的主要原因之一。

近日穆迪在2022年房地產(chǎn)行業(yè)信用趨勢(shì)展望中也提到，未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體政策放松會(huì)較為克制，銀行按揭貸款將持續(xù)發(fā)力、疫情負(fù)面影響減弱是行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵。

在此背景下，央行此次下調(diào)首套房貸利率下限信號(hào)意義明顯。央行在今年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中曾首次提出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。銀保監(jiān)會(huì)近日下發(fā)的《關(guān)于銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)支持城市建設(shè)和治理的指導(dǎo)意見》也指出，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)要堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，具體方向包括因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展、堅(jiān)持租購(gòu)并舉、支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求等。

此前央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾曾透露，3月份以來全國(guó)已有一百多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等，另有部分省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合地方政府調(diào)控要求，因城施策下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限。

明明認(rèn)為，樓市一直成交不佳，一方面是因?yàn)橐咔閿_動(dòng)，另一方面也與按揭利率依然偏高導(dǎo)致政策效果較弱有關(guān)。他表示，相比目前全國(guó)首套房貸款利率5.1%左右的平均水平，央行此次調(diào)整幅度較大，考慮到前期已有多地多維度進(jìn)行因城施策，未來各地落實(shí)的積極性較高，對(duì)二手房交易將有較明顯的正面作用。

但接下來差別化、市場(chǎng)化的調(diào)整仍將是主流。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成建議，接下來包括限售、限貸、限購(gòu)以及按揭利率等地產(chǎn)需求端限制可以繼續(xù)適當(dāng)放松，但重點(diǎn)城市仍然需要謹(jǐn)慎。明明此前也表示，在“房住不炒”總基調(diào)下，地方因城施策將重點(diǎn)集中在三四線城市及部分二線城市，一線城市房?jī)r(jià)反映敏感且對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，大幅放開的可能性較小。

比如，作為重點(diǎn)調(diào)控的一線城市之一，自去年7月起，上海地區(qū)首套房貸利率為L(zhǎng)PR+35個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率則為L(zhǎng)PR+105個(gè)基點(diǎn)，即在全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上分別再上浮15個(gè)基點(diǎn)和45個(gè)基點(diǎn)?！澳壳敖y(tǒng)一執(zhí)行的最優(yōu)利率是首套4.95%，二套5.65%，上海如何調(diào)整首套房最優(yōu)利率、力度有多大，還需要再等等?！鄙虾Ｄ彻煞葜沏y行零售業(yè)務(wù)部人士對(duì)媒體表示。

北京目前房貸利率更高，首套普遍為5.15%（加點(diǎn)55個(gè)基點(diǎn)），二套為5.65%（加點(diǎn)105個(gè)基點(diǎn)）。深圳首套和二套房貸利率則分別為4.9%和5.2%左右。

記者還注意到，近期長(zhǎng)沙發(fā)布的樓市新政對(duì)限購(gòu)政策作出了“創(chuàng)新性突破”，即在此方案施行前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后不再納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這在堅(jiān)持房住不炒的同時(shí)具有明顯“破冰效應(yīng)”，是“租購(gòu)并舉”的可借鑒方案。此前有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，如果5月疫情得到有效緩解，加上各地因城施策逐漸傳導(dǎo)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸數(shù)據(jù)有望在5～6月份觸底反彈。

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