經(jīng)歷了連續(xù)4個月下跌后，房價有了止跌回升的跡象。國家統(tǒng)計局2月21日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比降勢減弱，同比漲幅總體回落。當前，多個城市出現(xiàn)了公積金首付比例下調(diào)政策，金融信貸政策進一步放松，業(yè)內(nèi)專家認為這將進一步改善市場預期，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進入春季。

各線城市房價止跌

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲或降幅收窄。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%;二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

總體上看，各線城市價格均有修復，其中一線城市修復較快。貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，1月一線城市新房價格平均環(huán)比止跌轉漲，重點省會城市及三線城市房價停止下跌或跌幅收窄;同比方面，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以內(nèi)，這代表從較長周期看城市房價整體平穩(wěn)。

1月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。

下調(diào)城市明顯有所減少，主要原因有哪些?在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，這是由于房地產(chǎn)政策出現(xiàn)相對寬松，從10月開始，全國房地產(chǎn)調(diào)控逐漸進入穩(wěn)定節(jié)奏，隨著政策底部的出現(xiàn)明確，市場底部也逐漸開始出現(xiàn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，房價指數(shù)出現(xiàn)重要信號，即在此前連續(xù)4個月下跌的基礎上，1月數(shù)據(jù)已經(jīng)止跌。當前環(huán)比跌幅處于持續(xù)收窄態(tài)勢，后續(xù)完全有轉正可能，即走出此前房價持續(xù)下跌的區(qū)間。

不過，嚴躍進強調(diào)，橫向對比看，一二線城市出現(xiàn)了止跌現(xiàn)象，而三線城市依然處于下跌態(tài)勢。市場最大的壓力城市依然是三四線城市，隨著三四線城市首付政策調(diào)整等利好，后續(xù)也有反彈的可能。

多地信貸政策放松

金融信貸環(huán)境也是房價的重要影響因素。張大偉表示，2021年樓市最大的變化因素是信貸政策供應量，一季度相對較高，影響了上半年房價高位運行，二三季度信貸供應全面收緊，導致了市場出現(xiàn)明顯下調(diào)，進入四季度信貸供應量相比二三季度明顯增加，大部分城市房貸積壓排隊現(xiàn)象明顯緩解，市場有所企穩(wěn)。

許小樂也認為，去年四季度以來金融信貸環(huán)境邊際改善促進了市場量成交筑底，量的積極表現(xiàn)向價格端傳遞，減緩了房價下跌壓力。“雖然1月受疫情影響，成交活躍度降低，但住房信貸環(huán)境持續(xù)改善，疊加南寧、自貢、福州等部分城市出臺下調(diào)公積金首付比例、提供購房補貼等穩(wěn)樓市政策，均帶動市場預期改善。”許小樂說。

近期，多個城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)等放松政策，包括北海、自貢、南寧、重慶、菏澤、贛州、佛山等。例如，佛山非限購區(qū)域部分樓盤首付降低為兩成;南寧公積金中心發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，明確二套房公積金首付下調(diào)為三成。

在嚴躍進看來，政策放松的節(jié)奏快于預期。“相比過去一些地方政府要在3月兩會后才放松，當前各地主動進行調(diào)整，符合中央此前提及的因城施策的政策導向。同時，放松帶來了積極的信號意義，當前全國70城房價已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進入春季。”

政策放松也需要一個過程。嚴躍進說道，“降低首付的，往往是非限購區(qū)域，同時是局部市場，這說明，當前非限購區(qū)域政策更容易松動，放松也是一個逐漸調(diào)整的過程。”

3-4月將現(xiàn)小陽春

今年初，住建部明確2022年房地產(chǎn)發(fā)展方向，強調(diào)“堅持房住不炒，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。如今各地政策效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，今年房地產(chǎn)市場整體上將是何走勢?

“1月的數(shù)據(jù)釋放了積極的信號，說明經(jīng)過去年四季度積極得當?shù)恼哒{(diào)整，尤其是金融信貸政策，房價過冷或過快下跌態(tài)勢開始受到遏制。”對于當前房價走勢，嚴躍進指出，隨著市場交易的復蘇，后續(xù)價格方面也會有積極的表現(xiàn)，即不會過快下跌?？傮w上“政策底-市場底-企業(yè)底”的傳導機制很清晰，后續(xù)市場基本面有進一步趨好的可能。

貝殼研究院發(fā)布的最新房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預計后期信貸環(huán)境保持寬松;貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款傳導，政策調(diào)整由低能級城市向高能級城市過渡，利于實質性降低購房成本、釋放購房需求。

同時，貝殼研究院數(shù)據(jù)還顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，市場景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升。預計后期成交活躍度進一步改善，房價恢復平穩(wěn)。

“樓市有望在2022年上半年逐漸回歸到正常狀態(tài)。”張大偉預測，隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場將在2022年3-4月有望逐漸企穩(wěn)。一二線城市將會率先走出低迷。“一二線城市將在3-4月出現(xiàn)一次小陽春已經(jīng)是板上釘釘，年內(nèi)想買房的，最近可以抓緊看看了，但三四線城市目前看，可能很難短期走出調(diào)整。”他說。

(北京商報記者楊月涵呂銀玲)

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