靴子落地，傳聞數(shù)月的萬物云上市一事迎來新進(jìn)展。

4月1日，萬物云空間科技服務(wù)有限公司（以下簡稱萬物云）正式向港交所遞交招股說明書，擬主板掛牌上市，中信證券、花旗和高盛擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

“萬科分拆萬物云上市，主要還是覺得這個(gè)‘兒子’已經(jīng)成年，需要通過引入境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)一步提高綜合實(shí)力。”萬物云董事長兼CEO朱保全3月31日在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。

不過，截至目前萬物云最大的客戶仍是萬科集團(tuán)，那么萬科對于成年的定義是什么?品牌升級至今，萬物云與其他物管企業(yè)最大的區(qū)別又是什么?

十年萬物云總收入規(guī)模增長超過16倍

何為萬物云?2020年10月27日，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名為此，由此也宣告了萬科物業(yè)開啟全面升級。

作為萬科的控股子公司，截至目前，萬物云旗下有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍?、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大業(yè)務(wù)板塊，而其中的萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城則被稱為萬物云的“三駕馬車”。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，萬物云2019年至2021年分別實(shí)現(xiàn)收入139.27億元、181.45億元、237.04億元。同時(shí)，萬物云實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤10.4億元、15.19億元以及17.14億元。其對應(yīng)的毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%;凈利潤率分別為8.3%、8.8%和8.0%。

“我們相信客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢必引發(fā)更強(qiáng)烈的競爭把毛利拉下來，確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實(shí)需求，建立穩(wěn)固、黏性的客戶關(guān)系。”萬物云相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)大河報(bào)·大河財(cái)立方記者時(shí)表示。

在業(yè)務(wù)細(xì)分方面，萬物云的持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)劃分為社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)和AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)三大板塊。

其中，2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的營收為131.61億元，占全年總營收的55.5%;商企和城市空間綜合服務(wù)營收為86.93億元，占總營收的36.7%;AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)營收為18.50億元，占總營收的7.8%。

此外值得一提的是，2011至2021年，萬物云的業(yè)績保持穩(wěn)定增長，總收入規(guī)模增長超過16倍，復(fù)合增長率超過30%。

萬科集團(tuán)仍為萬物云第一大客戶

對于此次分拆上市，雖然萬科集團(tuán)高層一致認(rèn)為，“孩子大了以后有自己獨(dú)立發(fā)展的想法，我們要滿足他獨(dú)立發(fā)展的想法”，但是從業(yè)務(wù)角度來看，目前萬科集團(tuán)仍是萬物云第一大客戶，萬物云若想“獨(dú)立發(fā)展”仍然需要克服不少問題。

在招股書風(fēng)險(xiǎn)提示中，萬物云也直言：由于無法控制萬科集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，亦無法控制可能影響其業(yè)務(wù)運(yùn)營的宏觀經(jīng)濟(jì)或其他因素，因此萬科集團(tuán)任何不利發(fā)展可能會(huì)影響公司獲得新服務(wù)合同的能力。

對于外界較為關(guān)注的萬物云上市是否為萬科提供資金紓困問題，郁亮曾在發(fā)布會(huì)上稱，萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%~2%，發(fā)再多股票也沒多大影響，因此物業(yè)上市能解決萬科的資金問題是不存在的。

上述萬物云負(fù)責(zé)人表示，輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑，這個(gè)路徑不只是通過并購買規(guī)模和利潤。

這點(diǎn)從萬物云披露的資金計(jì)劃中亦可見一斑。萬物云招股書透露，IPO募集所得資金凈額將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)，建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)能力;收購或投資行業(yè)上下游供應(yīng)鏈的服務(wù)提供商，打造生態(tài)體系;吸納及培養(yǎng)人才;用于營運(yùn)資金及一般公司用途。

該負(fù)責(zé)人還提到，未來萬物云將在線下以街道為單位投資打造若干高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，公司將持續(xù)積累知識、連接生態(tài)，投資構(gòu)建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，以實(shí)現(xiàn)萬物云的愿景：重塑空間效率、服務(wù)歷久彌新。

物管賽道下半場洗牌力度加大

根據(jù)富途證券分析，目前港股的物業(yè)服務(wù)及管理板塊共有52家上市公司，萬物云一旦完成上市，市值預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)居板塊前三，IPO市值大概率在1024億元至1721億元區(qū)間。

需要注意的是，目前上市物企中市值超過1000億元的只有碧桂園服務(wù)一家。對比兩大龍頭企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，2019年至2021年，碧桂園服務(wù)毛利率分別為31.65%、33.97%、30.73%，服務(wù)包括三供一業(yè)在內(nèi)的管理面積達(dá)到8.5億方，總營收288.4億元，均略微高出萬物云。

不過雙方的興趣點(diǎn)顯然不太一致。手握充?，F(xiàn)金流的碧桂園服務(wù)喜歡通過“買買買”來完成在物管市場的大規(guī)模擴(kuò)張，過去一年里接連收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和鄰里樂，增加潛在管面積3.47億平方米，涉及金額達(dá)205.25億元，持續(xù)鞏固了龍頭地位。

萬物云則更青睞于押注“科技與互聯(lián)網(wǎng)”，這也是萬科物業(yè)改名的初心。“一家物業(yè)企業(yè)說自己管理一個(gè)多大的物業(yè)管理面積沒啥意義。我們始終相信，數(shù)字化的未來，機(jī)器與人的結(jié)合，在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的路上，傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型有超越互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的可能。”掌舵萬物云十余年之久的朱保全，這樣定義萬物云的戰(zhàn)略與方向。

但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模增長明顯降速的大背景下，直面“黑鐵時(shí)代”，沒有一家物管企業(yè)能言獨(dú)立行走。因此多家物管企業(yè)都在進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展、開拓增值服務(wù)空間都將成為未來布局的新重點(diǎn)。

不過這也給所有物管賽道的玩家提了個(gè)醒，龍頭企業(yè)尚在努力探索一條行之有效的道路，中小型玩家更不能選擇“躺平”，僅僅滿足于地產(chǎn)自留地與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入。

畢竟大浪淘沙之下，機(jī)會(huì)終將掌握在長期主義者手里。

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