3月29日，《2022房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》(以下簡稱《報告》)發(fā)布。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作已連續(xù)開展14年，相關測評成果備受行業(yè)關注?！秷蟾妗分赋?，房地產行業(yè)高周轉模式遇到瓶頸，目前房企違約仍有爆發(fā)風險，短期內大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，行業(yè)規(guī)模基本見頂，分化格局繼續(xù)加劇，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產品時代，堅持長期主義。 《報告》顯示，2022房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據。其中，萬科蟬聯第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比，2022年行業(yè)排名變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為26%。產品品質優(yōu)秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯，規(guī)模巨大但流動性出現問題的房企則排名下降較多。

從測評結果來看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢有所下降，這主要是因為部分規(guī)模房企因出現債務風險未入榜單或排名大幅下滑。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對《中國消費者報》記者表示，2021年是房地產行業(yè)具有歷史意義的轉折年份，可以預見行業(yè)規(guī)?；疽婍?。隨著行業(yè)進入高質量發(fā)展階段，房地產將真正回歸產品時代，產品力提升成為房地產行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產品品質從拿地開始即獲得高度重視;另一方面，房企對產品品質越來越重視，在產品維度上更多關注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質中獲得溢價。

在房企利潤空間有限，周轉情況提升緩慢的情況下，房企內部分化加劇。許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調整組織架構、降本增效來控制成本。為了應對現金流壓力，房企紛紛采取多種方式進行補救，以加強市場對自身的信心。面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人也在年度工作會議上提出了新規(guī)劃，內容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數字化、全面提高競爭力展開。

從TOP500房企融資情況來看，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元;第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產負債率達標率略有上升，而凈負債率與現金短債比達標率稍有下降。研究報告顯示，近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

從絕對盈利能力來看，TOP500房企各項指標與TOP50房企相差甚遠，這表明中小企業(yè)的業(yè)績疲弱，增長乏力。將TOP50房企與TOP500房企進行對比可以發(fā)現，頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢，行業(yè)內部分化趨勢明顯。

對此，丁祖昱建議，房地產行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實現利潤增長的時代了。存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細化經營漸成主流。在主業(yè)方面，房企需回歸產品本身，精耕細作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。(記者孫蔚)

標簽： 內部分化 房企綜合實力 房地產行業(yè) 產品時代