美國(guó)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正在猛踩剎車(chē)。

根據(jù)行業(yè)網(wǎng)站Mortgage News Daily提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率4月6日突破了5%，是2010年1月以來(lái)的新高。根據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，這一數(shù)字在2021年12月還只有3.11%。

這意味著，如果一個(gè)購(gòu)房者現(xiàn)在申請(qǐng)40萬(wàn)美元的抵押貸款，未來(lái)30年每月需還2167美元，而如果能提前一個(gè)季度買(mǎi)房，這一金額則只有1710美元。換言之，由于貸款利率的上升，購(gòu)房者不得不每月多支付457美元。

較高的抵押貸款利率正在使一些潛在的購(gòu)房者望而卻步。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)，截至4月1日的一周，住房貸款申請(qǐng)環(huán)比下降了超過(guò)6%。

房地產(chǎn)研究公司CoreLogic本周的分析稱(chēng)，由于貸款利率提升和負(fù)擔(dān)能力減弱，美國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)即將大幅減速。從2021年1月至2022年1月，全美平均房?jī)r(jià)跳升19.2%，但未來(lái)12個(gè)月中，房?jī)r(jià)上漲幅度可能將只有5%。

投資咨詢(xún)公司BCA Research美國(guó)資產(chǎn)首席分析師唐克爾（Irene Tunkel）此前告訴第一財(cái)經(jīng)記者，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)高度依賴(lài)于利率的方向。如果長(zhǎng)期利率大幅上升，美國(guó)購(gòu)房者將同時(shí)面對(duì)短缺的住房供應(yīng)和更負(fù)擔(dān)不起的抵押貸款利率。

飛漲的貸款利率冷卻需求

一般而言，美聯(lián)儲(chǔ)推高基準(zhǔn)利率，會(huì)影響10年期美國(guó)政府債券收益率，這又會(huì)提高30年固定利率抵押貸款的平均利率。隨著美聯(lián)儲(chǔ)表明今年將共計(jì)加息7次以抑制通貨膨脹，這預(yù)示著5%的30年期抵押貸款利率可能并不是頂點(diǎn)。

據(jù)美媒報(bào)道，在美國(guó)，想要購(gòu)房的借款人必須滿(mǎn)足貸方嚴(yán)格的債務(wù)收入比，而貸款利率的提高會(huì)使得一些人失去抵押貸款資格。其他滿(mǎn)足條件的貸款人，也會(huì)因?yàn)槊吭赂叩牡盅嘿J款付款而猶豫不決。

行業(yè)媒體HousingWire首席分析師莫赫塔薩米（Logan Mohtashami）認(rèn)為，這將迫使一些人，特別是沒(méi)有現(xiàn)有資產(chǎn)的首次購(gòu)房者在一段時(shí)間內(nèi)完全退出住房市場(chǎng)，并最終減緩住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)。

這對(duì)于美國(guó)異?；馃岬馁?gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)回到正軌的契機(jī)。美國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)Homepoint Financial總裁舒梅科（Phil Shoemaker）說(shuō)：“我們需要有一個(gè)相當(dāng)健康的（抵押貸款）利率增長(zhǎng)來(lái)緩和需求?！?/p>

目前，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)Redfin數(shù)據(jù)，全美70%的買(mǎi)家都面臨著競(jìng)價(jià)戰(zhàn)。2019年，一套美國(guó)典型房屋在待售市場(chǎng)上的時(shí)間中位數(shù)為66天。到2021年，這個(gè)數(shù)字下降到只有43天。另?yè)?jù)美媒報(bào)道，在一些地區(qū)，購(gòu)房者對(duì)售價(jià)超過(guò)100萬(wàn)美元的房屋進(jìn)行全現(xiàn)金報(bào)價(jià)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，按照目前的銷(xiāo)售速度，美國(guó)市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)只能持續(xù)1.6個(gè)月，創(chuàng)下歷史新低。亞特蘭大聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的數(shù)據(jù)則顯示，1月份，處于收入水平中位數(shù)的美國(guó)家庭需要拿出收入的34%來(lái)支付處于價(jià)格水平中位數(shù)房屋的月供，這是自2008年11月以來(lái)的最高值。

美國(guó)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)？

CoreLogic副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家海普（Selma Hepp）說(shuō)，隨著美國(guó)房?jī)r(jià)自疫情暴發(fā)以來(lái)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，許多市場(chǎng)現(xiàn)在可以認(rèn)為被高估了。特別是，過(guò)去一年中，美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲速度是美國(guó)收入增長(zhǎng)的五倍。

CoreLogic在近日發(fā)布的分析報(bào)告中稱(chēng)，65%的地區(qū)住房市場(chǎng)被“高估”了。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達(dá)拉斯等主要大都市區(qū)，而亞利桑那州、佛羅里達(dá)州、得克薩斯州和內(nèi)華達(dá)州的主要房地產(chǎn)市場(chǎng)都被過(guò)高估值。全美只有26%的住房市場(chǎng)是“正?！钡模瑑H有9%是“被低估的”。

而目前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求已經(jīng)開(kāi)始降溫。Redfin在本月發(fā)布的報(bào)告中寫(xiě)道，與去年同期相比，在線(xiàn)搜索房屋和申請(qǐng)抵押貸款的人數(shù)已經(jīng)減少。今年迄今為止，看房數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)也遠(yuǎn)低于2021年的水平。越來(lái)越多的賣(mài)家在決定出售房屋后，又將售價(jià)調(diào)低?！笆袌?chǎng)仍然感覺(jué)很熱，但這些數(shù)據(jù)的放緩表明，更多的買(mǎi)家已經(jīng)被高房?jī)r(jià)擠出市場(chǎng)。”報(bào)告認(rèn)為。

不過(guò)，這并不意味著美國(guó)房?jī)r(jià)即將暴跌。今年3月，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)認(rèn)為，今年美國(guó)現(xiàn)有房屋價(jià)格將僅躍升4.8%。美國(guó)銀行則預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年結(jié)束時(shí)將上漲10%，相比2021年有所減速。房利美（Fannie Mae）預(yù)測(cè)，今年現(xiàn)有房屋價(jià)格中位數(shù)將攀升11.2%。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有限的供應(yīng)和首次購(gòu)房的千禧一代的人口浪潮將繼續(xù)推動(dòng)價(jià)格繼續(xù)上漲，只是漲價(jià)速度將放緩。唐克爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析稱(chēng)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性的供需缺口。“自全球金融危機(jī)以來(lái)，美國(guó)大約少建了500萬(wàn)套房屋。這種供應(yīng)短缺也恰逢千禧一代到了開(kāi)始建立家庭的時(shí)候。與上一代相比，千禧一代的家庭人數(shù)增加了1100萬(wàn)?！彼Q(chēng)。

標(biāo)簽： 貸款利率 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 首席分析師 房地產(chǎn)市場(chǎng) 第一財(cái)經(jīng)