8月28日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2023年上半年業(yè)績報(bào)告。

報(bào)告顯示，2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入514.42億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比增長14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比上升37.5%。

(相關(guān)資料圖)

值得一提的是，在房地產(chǎn)市場低迷、房企資金鏈普遍承壓的背景下，招商蛇口逆勢突圍，在上半年銷售面積和銷售金額雙增長40%的同時(shí)，在聚焦策略下保持士地投資強(qiáng)度，為公司未來業(yè)績的持續(xù)增長做足了準(zhǔn)備。

在2022年年度業(yè)績會上，招商蛇口為2023年定下了“躋身行業(yè)五強(qiáng)”的新目標(biāo)。如果從銷量、土儲、經(jīng)營業(yè)績等維度來看，招商蛇口的目標(biāo)已提前達(dá)成。

銷售拿地兩不誤，優(yōu)質(zhì)房企價(jià)值凸顯

“分化”無疑是今年房地產(chǎn)市場的一大關(guān)鍵詞。隨著行業(yè)不斷分化，地產(chǎn)股上半年業(yè)績也呈現(xiàn)出冰火兩重天的態(tài)勢。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，在已經(jīng)披露了半年度業(yè)績報(bào)告或業(yè)績預(yù)告的A股上市房企中，有39家的歸母凈利潤出現(xiàn)虧損或預(yù)虧，累計(jì)總虧損額超千億元。有部分房企將虧損原因指向了房地產(chǎn)市場低迷導(dǎo)致的營業(yè)額及毛利率下降，以及為應(yīng)對市場變化所采取的銷售策略帶來部分價(jià)值折損等。

在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，招商蛇口憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力和出色的經(jīng)營能力逆勢突圍。半年報(bào)顯示，招商蛇口2023年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬平方米，同比增加40.30%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1664.36億元，同比增加40.07%；全口徑簽約銷售金額排名行業(yè)第五，較2022年同期提升一位。

而中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比僅微增0.1%。招商蛇口的銷售增速遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

招商蛇口上半年銷售業(yè)績和經(jīng)營指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開充沛的土地儲備做支撐，同時(shí)也得益于招商蛇口堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，持續(xù)深耕高能級區(qū)域與一二線核心城市。半年報(bào)顯示，招商蛇口在上海、深圳、蘇州等全國12個(gè)城市進(jìn)入到當(dāng)?shù)劁N售金額前五位。

為了實(shí)現(xiàn)業(yè)績的持續(xù)高增，招商蛇口提前布局，2023年以來保持較高的投資強(qiáng)度，深耕一二線城市，資源聚焦核心16城，逆勢補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲。2023年上半年，招商蛇口累計(jì)獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬平方米，權(quán)益地價(jià)345億元?！皬?qiáng)心30城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10城”的投資金額占比高達(dá)98%。在中指研究院發(fā)布的2023年上半年拿地TOP100排行榜上，招商蛇口也處于領(lǐng)先位置，位列第4。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資優(yōu)勢明顯

盡管拿地規(guī)模處于行業(yè)領(lǐng)先，但招商蛇口并非為了追求規(guī)模和市場份額的盲目擴(kuò)張。事實(shí)上，自“三道紅線”政策實(shí)施以來，招商蛇口始終保持綠檔。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.86%，凈負(fù)債率為47.01%，現(xiàn)金短債比為1.09。

安永在7月發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)2022年業(yè)績概覽及存量時(shí)代房企展望》報(bào)告中寫道，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企具備更為暢通的融資渠道、更低的融資成本、更優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)。而從招商蛇口的融資數(shù)據(jù)來看，公司顯然已經(jīng)符合了財(cái)務(wù)穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企的全部特征。

在融資渠道和融資成本方面，半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，招商蛇口新增138億元公司債注冊，新增公開市場融資74.9億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；上半年綜合資金成本3.65%，較年初降低24BP。

進(jìn)入下半年，招商蛇口在融資方面的優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在7月成功進(jìn)行債券融資的16家房企中，招商蛇口以50億元的債券融資規(guī)模位列第二，平均票面利率為2.97%，低于融資規(guī)模位于前列的金融街、萬科和華潤置地，這三家房企7月的債券融資成本分別為3.38%、3.09%和3.2%。

在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，成本較低的銀行貸款和債券分別占到招商蛇口有息債務(wù)的62.8%和24.5%，結(jié)構(gòu)較為健康；從期限結(jié)構(gòu)來看，一年內(nèi)到期的有息占比為25.9%，短期內(nèi)償債壓力較小。從現(xiàn)金流量看，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流自2018年轉(zhuǎn)正后便保持了可觀的規(guī)模，2023年6月末為265.19億元，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。

2023年以來，債務(wù)違約甚至退市的上市房企不斷增加，招商蛇口則憑借著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，展現(xiàn)出優(yōu)秀的償付實(shí)力。招商蛇口2023年的債券到期規(guī)模共計(jì)205.2億元，截至8月29日，已經(jīng)到期的182.2億元已全部如期兌付，為后續(xù)的經(jīng)營和融資創(chuàng)造了有利前提。

加碼前海資產(chǎn)，發(fā)展前景可期

報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口還抓住了股權(quán)融資政策窗口，積極推動(dòng)發(fā)行股份購買前海土地權(quán)益，成為A股市場首單成功取得注冊批文的房地產(chǎn)重組項(xiàng)目。

7月14日，招商蛇口發(fā)布了新增股份上市公告書，表示本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)的過戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成，因購買資產(chǎn)而新增的股份于7月20日在深交所上市。

公告顯示，本次交易之標(biāo)的資產(chǎn)為深圳市投資控股有限公司持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展有限公司持有的招商前海實(shí)業(yè)2.8866%股權(quán)。

據(jù)悉，交易標(biāo)的持有的核心土地均位于深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)媽灣片區(qū)，是深港聯(lián)動(dòng)發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展的重要聯(lián)結(jié)與軸心。因此這宗交易也被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作后，對前海區(qū)域土地的又一次大力度加注。

分析人士分析，通過此次重組交易，招商蛇口進(jìn)一步增強(qiáng)對前海自貿(mào)投資的控制權(quán)，加碼前海優(yōu)勢資源，搶抓前海政策機(jī)遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價(jià)值。

此外，招商蛇口通過本次重組募集的配套資金85億元，將主要用于10個(gè)存量住宅項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)及補(bǔ)充發(fā)展所需流動(dòng)資金，這也是資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一次有力實(shí)踐，將有力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的資本循環(huán)。

值得一提的是，招商蛇口重組項(xiàng)目從受理到注冊生效僅用時(shí)95天，從注冊生效到重組標(biāo)的資產(chǎn)過戶也僅用時(shí)10天。分析人士認(rèn)為，招商蛇口項(xiàng)目的快速落地為上市房企并購重組和股權(quán)融資注入了強(qiáng)心劑，提振了市場信心。

REITs擴(kuò)募上市，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)

隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)的格局重塑，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的道路已走不通，高質(zhì)量、可持續(xù)才是企業(yè)的生存發(fā)展之道。

自2022年滬深交易所發(fā)布擴(kuò)募指引后，招商蛇口積極響應(yīng)國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當(dāng)產(chǎn)融創(chuàng)新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，實(shí)施蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募及購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作，擴(kuò)募份額于2023年6月16日于深交所上市，是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。本次擴(kuò)募后招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益約8.06億元。蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募進(jìn)一步確立了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

有業(yè)內(nèi)人士分析，對于地產(chǎn)公司，資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)是一個(gè)重要的業(yè)績增長點(diǎn)與支撐點(diǎn)，公募REIT不僅為企業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收益與資產(chǎn)增值綜合收益提供了更加便利的渠道，而且對于打通募投管退通道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都有著非常關(guān)鍵的作用。

招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點(diǎn)政策擴(kuò)容機(jī)遇，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營收益。在證監(jiān)會、深交所對優(yōu)質(zhì)房企利用資本市場推進(jìn)行業(yè)發(fā)展與市場復(fù)蘇的大力支持下，招商蛇口充分發(fā)揮先行優(yōu)勢與示范效應(yīng)，盤活存量資產(chǎn)，做強(qiáng)公司主營業(yè)務(wù)，增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，改善公司資產(chǎn)負(fù)債表、增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，并作為行業(yè)龍頭企業(yè)，以自身轉(zhuǎn)型發(fā)展，為行業(yè)向長期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應(yīng)。

以責(zé)任為核，驅(qū)動(dòng)實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營

傳承招商局“與祖國共命運(yùn) 同時(shí)代共發(fā)展”的央企使命與家國情懷，招商蛇口始終將社會責(zé)任作為經(jīng)營理念的內(nèi)核，從戰(zhàn)略高度驅(qū)動(dòng)公司實(shí)施可持續(xù)經(jīng)營，積極參與到全球可持續(xù)發(fā)展的藍(lán)圖和框架之中。融入治理，建立ESG長效工作體系，擴(kuò)展到包括綠色建筑、綠色質(zhì)量、綠色供應(yīng)鏈、綠色金融、綠色科技、綠色人文等方面，可持續(xù)管理實(shí)踐遍布公司所有的業(yè)務(wù)鏈條。

作為綠色人居的探路者和實(shí)踐者，招商蛇口在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮著示范引領(lǐng)作用，因出色的可持續(xù)發(fā)展管理能力，獲評“A股2023房企ESG第一名”。在雙碳行動(dòng)綱領(lǐng)的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻關(guān)，2023年上半年，公司超低能耗建筑面積累計(jì)159.8萬平米，近零能耗及零能耗項(xiàng)目達(dá)到16.1萬平方米。上半年公司裝配式建筑面積新增298.5萬平方米，占新開工項(xiàng)目面積比例為93.5%。上半年公司新增綠色建筑項(xiàng)目36個(gè)，新增建筑面積442.24萬平方米。截至2023年6月末，公司累計(jì)建設(shè)綠色建筑項(xiàng)目467個(gè)，建筑面積達(dá)5703.61萬平方米。據(jù)透露，招商蛇口計(jì)劃對商業(yè)、辦公、園區(qū)等項(xiàng)目安裝屋頂太陽能光伏板，2025年將綠色清潔能源應(yīng)用項(xiàng)目比例提升至50%。這意味著將減少超30萬噸碳排放，占總減碳量的50.2%。

近日，國際權(quán)威指數(shù)機(jī)構(gòu)摩根士丹利資本國際公司（“MSCI”）公布了最新ESG評級結(jié)果。憑借在ESG三個(gè)維度的優(yōu)異表現(xiàn)，招商蛇口MSCI ESG評級達(dá)到A級，位列A股房地產(chǎn)上市公司MSCI最高評級，表明招商蛇口可持續(xù)發(fā)展的多年深耕再次贏得了資本市場的高度認(rèn)可。

據(jù)悉，招商蛇口積極踐行國家“雙碳”戰(zhàn)略，以2020年為基準(zhǔn)年，根據(jù)國際通用的IPAT模型，結(jié)合時(shí)間序列法對公司的碳排放趨勢進(jìn)行了預(yù)測，對多情景低碳規(guī)劃進(jìn)行綜合分析研究，將于8月30日晚間發(fā)布中國TOP10地產(chǎn)公司首個(gè)碳達(dá)峰碳中和白皮書。

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