自7月份出現(xiàn)樓盤“停貸”事件后,樓市復(fù)蘇進(jìn)程有所減緩,房企的融資環(huán)境也持續(xù)低溫,市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的信心再度受到?jīng)_擊。
中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元,同比下降56.7%,環(huán)比下跌3.1%,環(huán)比情況仍未明顯回暖。而從年初至今,房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額5706.7億元,同比大幅下降56.5%。
【資料圖】
海外融資渠道幾近關(guān)閉
從各個(gè)融資渠道看,房企海外融資收縮尤為劇烈。7月份房地產(chǎn)行業(yè)海外債融資同比下降98.0%,環(huán)比下降幅度也高達(dá)74.5%,僅有卓越商管發(fā)行一筆海外債。債券展期情況則愈發(fā)明顯,通過交換要約重新上市的金額達(dá)395.8億元。
聯(lián)合國(guó)際近日也發(fā)布報(bào)告稱,2022年上半年,境外房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量同比下降77.2%。許多房企采取交換要約,或?qū)⑵涞狡趥`約,鑒于合約銷售下降和再融資渠道收窄,房企在中短期內(nèi)仍將面臨流動(dòng)性緊張及還款的壓力。
對(duì)大多數(shù)房企來(lái)說(shuō),通過海外渠道再融資已是難上加難。某國(guó)資房企告訴記者,受房企密集違約事件影響,現(xiàn)在海外融資渠道已基本關(guān)閉,即便在境內(nèi)融資也并非毫無(wú)阻礙,比如以前能靠企業(yè)信用融資,現(xiàn)在則需要追加抵押物。
海外融資難,房企的償債壓力卻有增不減。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年房企尚有1328.9億元海外債余額,預(yù)計(jì)海外融資將以延長(zhǎng)存量債務(wù)期限為主,新增融資額難以有所突破。
在境內(nèi)融資市場(chǎng),房企發(fā)債有逐步走暖的趨勢(shì)。此前,碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民營(yíng)房企在信用保護(hù)工具之下發(fā)行公司債券,被視為民營(yíng)房企融資破冰的信號(hào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降5.6%,環(huán)比上升7.2%,信用債發(fā)行基本穩(wěn)定?!?月信用債同環(huán)比變動(dòng)很小,已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月發(fā)行額環(huán)比小幅正向增長(zhǎng),境內(nèi)債融資已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期?!?/p>
但從發(fā)行主體來(lái)看,國(guó)央企依然為主力,1~7月發(fā)行額占比達(dá)87.8%,高于上年同期17個(gè)百分點(diǎn)。雖然此前5家企業(yè)被選定為示范民營(yíng)房企,前后發(fā)行多筆信用債,但并未有其他民企積極跟進(jìn),僅濱江7月發(fā)行一筆9.7億元的短融。
“7月為信用債到期高峰,多家出險(xiǎn)企業(yè)為到期債務(wù)申請(qǐng)了展期,展期總額達(dá)135.3億元。民企償債狀況不佳,拉低了投資人對(duì)民企再融資能力的信心?!鄙鲜鲅芯吭悍Q。
仍需警惕違約事件發(fā)生
當(dāng)下,房企的融資能力正在急劇分化,頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)仍較為明顯。比如,7月發(fā)行債券的企業(yè)有15家,其中發(fā)債量最大的是萬(wàn)科,發(fā)債總量達(dá)到了64億元;招商蛇口發(fā)行的13億元超短融利率僅2.08%,為本月房企發(fā)行債券中最低。
而對(duì)許多流動(dòng)性承壓的房企來(lái)說(shuō),申請(qǐng)債務(wù)展期,已是行業(yè)低溫下的常規(guī)操作。
據(jù)信達(dá)證券統(tǒng)計(jì),7月有7筆境外債發(fā)生實(shí)質(zhì)違約,違約本金合計(jì)18.61億美元;2筆境內(nèi)債未按時(shí)兌付本金,合計(jì)本金17億元;16筆境內(nèi)債展期,整體違約情況較上月有所惡化。此外,還有8家房企被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)主體評(píng)級(jí)。
比如,寶龍、融信、正榮、佳源、恒大、金科、世茂、花樣年、奧園等房企,均有對(duì)境內(nèi)到期債券的展期動(dòng)作,寶龍、俊發(fā)、上坤、融信、三盛、世茂則發(fā)生了境外債實(shí)質(zhì)性違約,違約規(guī)模從一億美元到十億美元不等。
進(jìn)入8月份,房企償債困難的情況仍在持續(xù)。近日,此前擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛的龍光集團(tuán),決定暫停支付境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息,包括2026年到期的4.7%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期的4.25%優(yōu)先票據(jù)、2028年到期的4.5%優(yōu)先票據(jù)等。
不甚樂觀的是,2022年下半年、2023年和2024年仍將是房企的償債高峰期。據(jù)克而瑞資管(CAIC)統(tǒng)計(jì),僅在2022年四季度,200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模就達(dá)到1812億元,其中海外債約為617億元。
在今年剩下的五個(gè)月,到期債務(wù)余額超過百億的有恒大、中海、佳兆業(yè)、融創(chuàng)、保利、華夏幸福、合景泰富、陽(yáng)光城、雅居樂、綠地、融信等諸多房企。
克而瑞表示,2022年以來(lái)已有不少房企曝出債務(wù)違約事件,由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動(dòng)性問題,未來(lái)可能有更多房企債務(wù)違約,仍需要行業(yè)注意。
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的風(fēng)險(xiǎn)并非不可控。聯(lián)合資信認(rèn)為,房地產(chǎn)的市場(chǎng)低迷,對(duì)金融機(jī)構(gòu)的影響在現(xiàn)階段是有限的?;诳煽氐牟涣假J款比例,中國(guó)各級(jí)別銀行在風(fēng)險(xiǎn)敞口上限制了它們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
標(biāo)簽: 同比下降 融資渠道 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 數(shù)據(jù)顯示
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