3月30日晚間，千億房企中梁控股（02772.HK）披露2021年全年業(yè)績。

擅長在長三角三四線城市“降維打擊”的黑馬房企中梁，大體維持住了全年的銷售規(guī)模。2021年，中梁控股實現(xiàn)合約銷售金額1718億元，同比增長約1.8%，完成全年銷售目標的95%。合約銷售均價約為12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降。

利潤方面，中梁控股的盈利能力降低。報告期內(nèi)中梁控股實現(xiàn)總收入761億元，同比增長15.4%，長三角城市的物業(yè)銷售收入占據(jù)半壁江山。期內(nèi)實現(xiàn)毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤率為3.5%，同比上一年下降2.2個百分點。

中梁的杠桿相較上年同期有所壓降。截至2021年末，有息負債約402億元，同比下降26%，凈負債率35.4%，大降約30個百分點。不過，現(xiàn)金流壓力仍然很大。截至期末，中梁控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余276.1億元，同比減少約19%。

以“三道紅線”來看，中梁控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率約為75.8%，凈負債率35.4%，現(xiàn)金短債比大于1，繼續(xù)處于“黃檔”。

融資顯然變得困難。發(fā)債方面，中梁控股于2021年1月13日、2月1日、5月10日分別發(fā)行過面值2億美元、2.5億美元、3億美元的境外債券，而2021年下半年再無此類動作。

根據(jù)年報披露，中梁控股去年全年加權(quán)平均債務成本為9%，按年上漲0.5個百分點。CFO游思嘉去年曾稱，希望中梁的融資成本能降到8%以下，實際上并未實現(xiàn)。

對于融資情況，中梁控股稱，中國房地產(chǎn)融資收緊，在2021年年中以后尤為明顯。去年年中以來，中梁控股采取措施應對行業(yè)困境，加強銷售回款，節(jié)省開支，管理負債并去杠桿，已經(jīng)用自有資金回購合約12億美元的境外債券本金與利息。接下來，預期將繼續(xù)用經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流來滿足經(jīng)營資金、資本支出和其他資本需求。

和發(fā)債類似，在拿地方面，中梁的動作也只集中于2021年上半年，重點投資長三角三線城市也是中梁獨有的特色。

期內(nèi)，中梁土地投資額為526億人民幣，共獲取85個新項目，總建面1000萬平方米，三線城市土地投資比例超過50%，來自22個集中供地重點二線城市的土地投資僅占17%。按區(qū)域劃分，長三角占土地投資總額的54%。

中梁控股稱，2021年下半年公司考慮到房地產(chǎn)市場形勢變得難以預料，土地投資維持在最低水平以保留現(xiàn)金。

2021年年底及2022年年初，中梁控股曾有大規(guī)模裁員傳聞。最新年報披露，截至2021年12月31日止，中梁控股集團有合共10317名全職雇員，按年減少了2968人，人員減少率達到22%。2021年全年員工成本為20.65億元，同比減少1.88億元，人均成本為20萬元。

中梁的資金緊張，還可以從中梁大股東近日出售中梁百悅智佳股權(quán)一事可見端倪。因為在三四線打法模仿碧桂園的高周轉(zhuǎn)，中梁曾被業(yè)界稱為“小碧桂園”，近期中梁還把物業(yè)公司股權(quán)賣給了碧桂園服務。此前，中梁分拆旗下物業(yè)公司赴港IPO，已經(jīng)兩次遞表，于去年年底通過聆訊，中梁控股創(chuàng)始人楊劍夫婦是梁百悅智佳第一大股東。3月29日，碧桂園服務宣布收購中梁百悅智佳93.76%的股權(quán)，總代價不高于31.29億元。收購事項完成后，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司。

近期，多家國際評級機構(gòu)下調(diào)中梁評級，認為其償還2022年債務具備一定風險。比如穆迪此前將中梁控股評級從“B1”下調(diào)至“B2”，展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，認為在2023年6月底前，中梁控股約有11億美元的離岸債券到期，鑒于融資渠道減弱，預計中梁控股可能無法以合理的成本發(fā)行大規(guī)模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資。

3月初，惠譽也將中梁控股的長期發(fā)行人違約評級從“B+”下調(diào)至“B-”，高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“B-”，回收率評級為“RR4”，展望“負面”?；葑u稱該公司未來幾個月到期的資本市場債務再融資的不確定性增加，同時該行業(yè)的合同銷售額收窄趨勢比惠譽過去幾個月的預期更嚴重。其資本市場渠道仍然受限，惠譽認為該公司可能不得不依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年到期的債務。

標簽： 個百分點 同比減少 年報披露 物業(yè)公司 資本市場