觀點網(wǎng) “行業(yè)還是有比較大的空間。”

伴隨著地產(chǎn)調(diào)控、行業(yè)增速下降、資本快速退潮，過去幾年，物管行業(yè)的格局開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，增幅回落、利潤空間收窄、上市物企的估值、股價回歸成為常見話題。

不過，進入2023年，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的狀態(tài)。

(資料圖)

身處時代洪流，融創(chuàng)服務(wù)將2022年稱之為“重塑之年”，至于2023年，這家企業(yè)希望借這一階段不斷進行調(diào)整與突破，使之更加從容。

從上半年的財報數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)服務(wù)的調(diào)整已小有成效。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，該公司實現(xiàn)收入約為33.96億元，其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約為29.24億元，較去年同期增長約8%；非關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入32.0億元，較去年同期增長約13%。

同期，公司實現(xiàn)毛利約8.5億元，公司歸母凈利潤3.4億元，去年同期公司擁有人應(yīng)占虧損約為7.51億元。

經(jīng)營業(yè)績企穩(wěn)恢復(fù)、凈利潤扭虧為盈，融創(chuàng)服務(wù)上半年整體走勢較為穩(wěn)定。

于8月22日召開的融創(chuàng)服務(wù)中期業(yè)績發(fā)布會當(dāng)中，對于下一階段，行政總裁曹鴻玲表示，“我們希望把融創(chuàng)服務(wù)打造為中國品質(zhì)服務(wù)的首選品牌”。

業(yè)績篇

“今天融創(chuàng)服務(wù)所呈現(xiàn)的業(yè)績界面，是一個受地產(chǎn)影響小、市場化程度非常高的業(yè)績界面”，對于公司上半年的表現(xiàn)，公司秘書、資本管理部總經(jīng)理張曉明如是提到。

的確，在行業(yè)逐步回暖，加之母公司融創(chuàng)中國帶來的影響逐步減弱的情況下，2023年上半年，融創(chuàng)服務(wù)交出了一份令投資者滿意的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，該公司的收入約為33.96億元，集團的毛利約為8.48億元，公司擁有人應(yīng)占溢利約為3.40億元，去年同期公司擁有人應(yīng)占虧損約為7.51億元。

細(xì)看融創(chuàng)服務(wù)的財報發(fā)現(xiàn)，該公司的收入結(jié)構(gòu)較過往有了明顯的改善。

從收入來源來看，報告期內(nèi)，該公司來自關(guān)聯(lián)方的收入為1.92億元，占比從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應(yīng)的，公司來自第三方的收入占比從原來的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。

對物業(yè)公司而言，第三方收入占比的提升，說明其對關(guān)聯(lián)方項目的依賴程度逐步降低，獨立性以及外拓能力整體表現(xiàn)更加穩(wěn)定。

具體到各項目業(yè)務(wù)方面，上半年，融創(chuàng)服務(wù)的實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入為29.24億元，同比增長8.1%。該部分收入的增長，主要是由于集團業(yè)務(wù)擴張，在管面積增加所致。

同時，融創(chuàng)服務(wù)在財報中強調(diào)，出于謹(jǐn)慎性考慮，公司對部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致了大部分空置服務(wù)費未于期內(nèi)確認(rèn)。剔除此部分影響，截至2023年6月30日止六個月物業(yè)管理服務(wù)收入較去年同期增長13.8%。

相比之下，該公司社區(qū)生活服務(wù)收入2.46億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入2.03億元，商業(yè)運營管理服務(wù)收入0.22億元。

在業(yè)績發(fā)布會上，公司首席財務(wù)官、副總裁楊曼表示，社區(qū)生活服務(wù)收入下降，除了地產(chǎn)環(huán)境、消費環(huán)境等外部影響以外，也有企業(yè)自身因素。

據(jù)了解，上半年，融創(chuàng)服務(wù)針對社區(qū)生活服務(wù)版塊進行了比較大的調(diào)整。“年初我們提出了聚焦城市、聚焦產(chǎn)品的戰(zhàn)略，今年全年還會持續(xù)的延伸”。

具體來看，其一，在架構(gòu)方面，從原有的大區(qū)矩陣式的管理進一步下沉。

“原有的大區(qū)矩陣式的管理容易導(dǎo)致協(xié)同效率不是那么高”，楊曼強調(diào)，調(diào)整之后要更趨于扁平化、垂直化的一個管理。

其二，對于專業(yè)條線向下去傳導(dǎo)向的策略。

財報提到，融創(chuàng)服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)包含便民服務(wù)、空間運營服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及美居服務(wù)。而調(diào)整之下，公司計劃先從有規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、消費潛力的核心城市出發(fā)進行主攻；同時品類的選擇上，先聚焦我們細(xì)分的有優(yōu)勢的品類，先跑通再復(fù)制。

在楊曼看來，這些戰(zhàn)略上的調(diào)整雖不能貢獻(xiàn)立即的經(jīng)營結(jié)果，但到今年下半年或者明年，這種調(diào)整和發(fā)展帶來的結(jié)果會逐漸呈現(xiàn)出來。

規(guī)模篇

在該公司管理層來看，面積不等于質(zhì)量，在差異化的同時追求有質(zhì)量的規(guī)模增長，以獲得更高的利潤和健康的現(xiàn)金流。

在追求高質(zhì)量發(fā)展的路上，融創(chuàng)服務(wù)提出，市場拓展聚焦一二線的45個城市，指標(biāo)分解到每個聚焦城市。

從上半年的情況來看，于2023年6月30日，該公司的合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米，其中住宅業(yè)態(tài)占比82%，非住宅業(yè)態(tài)占比18%。

該公司管理層表示，上半年，公司持續(xù)深耕上海、杭州、北京、西安、重慶、天津等一二線戰(zhàn)略重點城市。

為什么聚焦45個城市？

張曉明在會上提到，一方面，這45個城市的能級是非常高的，全部位于一二線城市密度上，45個城市占了融創(chuàng)服務(wù)總在管面積的80%。

另一方面，前不久，中央提出對19個城市超大特大城市推進城中村改造計劃，而上述19個城市，全部涵蓋在融創(chuàng)服務(wù)聚焦的城市范圍內(nèi)，這無疑奠定了企業(yè)未來的發(fā)展空間。

至于后續(xù)的投拓計劃，曹鴻玲則表示，“下一階段將繼續(xù)篤定和堅持大的戰(zhàn)略方向，持續(xù)聚焦45個城市，不會因為數(shù)字或者量的多少而放松拿項目的原則。”

同時在外拓方面，她還提出，要改善現(xiàn)有的區(qū)域團隊能力不均衡的現(xiàn)狀，確保公司在全國范圍內(nèi)的重點城市建立起全方位的能力。

具體怎么做，曹鴻玲提出，其一，持續(xù)深耕好大客戶，實現(xiàn)長期的共生共贏；其二，積極參加公招，以賽代練，通過公招拓展部分城市的非住資源朋友圈；其三，已經(jīng)去的優(yōu)勢的重點城市，要打造出標(biāo)桿項目、標(biāo)桿業(yè)態(tài)；其四，完善團隊的培養(yǎng)及人才的儲備。

資金篇

除了業(yè)績的增長預(yù)期及外拓策略，融創(chuàng)服務(wù)的應(yīng)收賬款以及現(xiàn)金流狀況同樣是資本市場關(guān)注的重點話題。

早在今年年初，曹鴻玲就曾表示，“母公司和地產(chǎn)行業(yè)整體的情況目前都是在恢復(fù)的，隨著地產(chǎn)以及母公司問題的解決，未來這一塊對我們的影響應(yīng)該會越來越小。”

從上半年的情況來看，報告期末，公司的貿(mào)易及其他應(yīng)收款項凈額（包括流動及非流動）約為49.11億元， 來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項總額較2022年12月31日減少約人民幣1.31億元，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款減值較2022年末撥回約人民幣0.6億元。

楊曼強調(diào)，關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款的減少主要得力于公司對關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的市場化原則的堅持。

據(jù)了解，目前，融創(chuàng)服務(wù)明確了關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的承接標(biāo)注，“主要的底線是我們的現(xiàn)金能不能回收，回收的現(xiàn)金必須要覆蓋成本。”

該公司管理層表示，在這樣的底線的要求下，公司在承接關(guān)聯(lián)方的新業(yè)務(wù)時，會根據(jù)各個關(guān)聯(lián)方過往的回款情況來判斷是否能承接。

承接了業(yè)務(wù)以后還不算終止，融創(chuàng)服務(wù)每一個月會把項目上所有的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款拉出來，去對比應(yīng)收款的余額變化，如果出現(xiàn)異常的變動，公司會及時的進行終止止損。

“在這樣的底線原則要求下，今年上半年關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款項呈現(xiàn)出下降的情況。”

加緊回收資金、謹(jǐn)慎投拓……對融創(chuàng)服務(wù)而言，把控現(xiàn)金流成為其業(yè)務(wù)發(fā)展的重要一棋。

從中期財報來看，截至2023年6月30日止六個月，該公司實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入約人民幣660萬元，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，公司期末可用資金（包含現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制資金、到期三個月以上的銀行存款及理財產(chǎn)品 ）總額約為42.16億元。

“從中期的結(jié)果呈現(xiàn)來看，通過上半年持續(xù)的管控，我們的現(xiàn)金流呈現(xiàn)回正的狀態(tài)”，融創(chuàng)服務(wù)管理在業(yè)績會上強調(diào)，現(xiàn)金流的管理不是自上而下的一個要求，而是需要自下而上的動力。

同時，該公司還提到，下半年隨著業(yè)主繳費習(xí)慣集中，相信全年的現(xiàn)金流會恢復(fù)得更好。

至于未來走勢，張曉明亦強調(diào)，“現(xiàn)金利潤是任何一家企業(yè)的生命線，未來我們始終以現(xiàn)金是否可收回作為基礎(chǔ)，對業(yè)務(wù)可承接或者可持續(xù)作出判斷，緊抓回款，確保整體經(jīng)營現(xiàn)金流安全健康。”

業(yè)績方面，融創(chuàng)服務(wù)不斷調(diào)整生活服務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略、改善公司收入結(jié)構(gòu)；規(guī)模方面始終聚焦45個重點城市、加大外拓比例；資金方面則優(yōu)化應(yīng)收、改善現(xiàn)金流……調(diào)整之年，融創(chuàng)服務(wù)也在做出改變。

“我們也是希望透過這個階段的調(diào)整，能為下一個階段的發(fā)展打基礎(chǔ)，使得公司在經(jīng)營面上能夠更加的從容。”

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