8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs上市交易，并悉數(shù)封漲停。

這3只保障性租賃住房REITs分別為華夏北京保障房REIT（508068）、中金廈門安居REIT（508058）、紅土深圳安居REIT（180501）。至此，已上市公募REITs達到17只。

有業(yè)內(nèi)人士稱，此次保障性租賃住房REITs的成功上市，對通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，推動保障房行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。

(相關(guān)資料圖)

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，華夏基金相關(guān)人士稱，影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值。以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的到期時間無法完全確定，投資者更關(guān)注的是REITs每年的現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。

上市首日齊封漲停

上市首日（8月31日），華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開盤便封漲停，中金廈門安居REIT也在開盤后不久便封漲停。截至收盤，上述3只REITs分別成交6215萬元、5348萬元、1.13億元，合計成交2.29億元。

根據(jù)公告，為促進基金的市場流動性和平穩(wěn)運行，上述3只保障性租賃住房REITs均已安排多家做市商自8月31日起提供做市服務(wù)。

其實，在認(rèn)購階段，3只“保租房”REITs便獲得較多資金關(guān)注，認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍，刷新了此前已發(fā)行公募REITs認(rèn)購紀(jì)錄。華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT分別募集資金12.55億元、12.42億元、13億元，合計37.97億元。

具體來看這3只REITs的底層資產(chǎn)情況，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目，總建筑面積約11.28萬平方米，共有2168套可出租房。兩個項目分別于2015年和2018年投入使用，出租率較高，近三年平均出租率分別為92%和96%。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，建筑面積19.86萬平方米，共計4665套房源。2022年3月末，兩個項目的出租率均達到99%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館項目。截至2022年3月31日，上述保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

“首批3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的底層項目分別位于北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用于新的保障性租賃住房建設(shè)，支持?jǐn)U大當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房供給，具有良好的示范效果。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

據(jù)了解，北京保障房REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。深圳安居REIT項目及廈門安居REIT項目的凈回收資金均披露將分別用于擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給，可新增約23600余套住房。

自2021年6月首批試點項目落地以來，目前共批準(zhǔn)19只公募REITs產(chǎn)品上市，資產(chǎn)范圍涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型。已上市項目募集資金約580億元，回收資金帶動新項目總投資額近3000億元。

每年現(xiàn)金分派率是投資者關(guān)注重點

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，保障性租賃住房REITs的收益率主要受哪些因素影響？

“不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值?！鄙鲜鋈A夏基金相關(guān)人士稱。

他介紹道，以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的到期時間無法完全確定，投資者更關(guān)注的是REITs每年的現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。

“在租金水平具有一定剛性，租金無法實現(xiàn)較大幅度上漲的情況下，REITs每年現(xiàn)金分派金額變化較小。通過設(shè)置合理的折現(xiàn)率和發(fā)行價格確定合理的REITs募集資金，可以為投資者提供合理穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率。如果折現(xiàn)率設(shè)置過高，雖然可以為投資者帶來較高的現(xiàn)金分派率，但會大幅降低基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值，可能會導(dǎo)致原始權(quán)益人放棄出售基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)?！鄙鲜鋈A夏基金相關(guān)人士分析稱。

根據(jù)招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日~2022年12月31日期間預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%；中金廈門安居REIT2022年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.04%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.05%。

怎么評估保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)成為市場的一大關(guān)注點。

世聯(lián)評估相關(guān)負責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)估價有收益法、比較法和成本法三大基礎(chǔ)方法。其中，收益法是主要估價方法，具體可選用報酬資本化法（DCF）和直接資本化法。另外，保障性租賃住房一般無交易實例，比較法適用性不足，而成本法在進行適用性分析后，可選為估價方法之一。

其中，收益法是在預(yù)測不動產(chǎn)未來收益的基礎(chǔ)上利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方法。

“REITs定價的核心部分就是標(biāo)的不動產(chǎn)未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。通常以‘派息收益率’作為對REITs定價的核心指標(biāo)，這體現(xiàn)了國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs長期持有、權(quán)益性的商業(yè)邏輯?！鄙鲜鍪缆?lián)評估相關(guān)負責(zé)人稱，在我國不動產(chǎn)的資本化率尚缺失、直接資本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估價方法。該方法主要考慮收入、運營費用、報酬率三個因素。

關(guān)于其他評估服務(wù)，上述世聯(lián)評估相關(guān)負責(zé)人稱，保障性租賃住房的房源標(biāo)準(zhǔn)、租金定價等具體要求還未發(fā)布，國家各類支持政策還沒有發(fā)布實施細則，保障性租賃住房項目的篩選和落地還要經(jīng)歷一番探索，評估機構(gòu)可以提供一些市場調(diào)研和項目租金咨詢等服務(wù)。

標(biāo)簽： 基礎(chǔ)設(shè)施 募集資金 估價方法 華夏基金 萬平方米