繼鄭州、哈爾濱、蘭州之后，昆明也加入了樓市政策優(yōu)化的行列。
16日，昆明市人民政府發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》（下稱“意見”），從加快商業(yè)商務用房去化、紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難、鼓勵多種方式回遷安置、優(yōu)化住房金融服務、有效防范化解房地產(chǎn)市場風險等八個方面，給予市場積極信號。
為加快釋放合理的購房需求，意見提出，優(yōu)化住房類金融政策并加大貨幣化安置力度。
意見稱，實施好差別化住房信貸政策，持續(xù)優(yōu)化住房金融服務，更好滿足購房者合理信貸需求。
第一財經(jīng)從昆明多家商業(yè)銀行處了解到，早在今年2月初，當?shù)氐臉鞘行刨J政策已有所放松，對于征信良好、收入穩(wěn)定等優(yōu)質客戶，首套房首付比例可由2.5成、3成降至2成執(zhí)行。
此次意見進一步明確，“降低購買二套住房首付款比例”。
除商業(yè)貸款外，意見還稱，加大住房公積金對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度，適度調(diào)高住房公積金貸款額度。
棚改貨幣化安置是短期內(nèi)提振樓市需求的有效手段，鄭州、南寧等壓力城市在近期出臺的樓市新政中均對此做出部署。而此次昆明發(fā)布的意見中亦明確，鼓勵多種方式回遷安置。
根據(jù)意見，在拆遷群眾、社區(qū)自愿的基礎上，屬地政府（管委會）積極引導，統(tǒng)籌城市更新改造項目回遷安置需求與商業(yè)商務用房去化實際，拓寬安置渠道和方式，按照等價值置換的原則，利用已建成的商業(yè)商務用房進行等價值安置，可適當給予面積獎補。具體面積獎補標準由屬地政府（管委會）研究制定。
“這意味著商業(yè)商務用房去化被放在了首要位置。”中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲認為，通過加大貨幣化安置力度，并將群眾回遷安置需求與商業(yè)商務用房去化相結合，在加大回遷安置效率的同時，有利于促進商業(yè)商務用房去化。
“商業(yè)商務用房”過剩，是昆明樓市的一個顯著特征?！耙芯砍雠_商業(yè)地產(chǎn)去庫存和多功能利用支持政策?！?昆明市人民政府在4月8日發(fā)布的《關于印發(fā)2022年穩(wěn)增長若干政策措施的通知》曾如是指出。
世聯(lián)行相關研報顯示，由于昆明前幾年大量賣地，疊加疫情影響，文旅盤的投資客退潮，當前昆明商業(yè)商務用房的庫存量遠高于其消化能力。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務用房市場存量多達1165萬平方米，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。
但值得注意的是，意見并未指出貨幣安置政策的具體目標、公積金貸款具體額度和二套房首付比例。對此，張慶憲預計，相關部門后續(xù)或將推出相關政策的具體實施細則。
除了激活合理住房需求外，意見還從供給端入手，提出了為房企紓困的一攬子新政策。
受疫情和調(diào)控收緊的雙重影響，2021年以來，本就存在供需矛盾的昆明樓市下行嚴重。機構數(shù)據(jù)顯示，昆明當年商品房供應面積達1190萬㎡，同比2020年下降約26%；成交面積為1068萬㎡，同比2020年下降約22%；整體成交金額約1250億元，較2020年同比下降約27%，均價11711元/㎡，同比2020年下降約7%。
為助力企業(yè)度過難關，意見稱，在2021年6月1日到2022年12月31日繳納的土地出讓價款，企業(yè)可延期60日繳納；優(yōu)化政府營商服務的方式，拿地即拿證，房企無需另提交申請；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以用見索即付銀行保函替代需繳納的代建學校、道路等公共設施的保證金或零星用地整合履約保證金等。
與此同時，為了預防開發(fā)商跑路、項目爛尾等問題出現(xiàn)，有效防范化解房地產(chǎn)市場風險，意見還提出，建立健全商品房預售資金保全、執(zhí)行的“府院聯(lián)動”機制，進一步健全完善預售資金監(jiān)管制度，嚴肅查處未按商品房預售資金監(jiān)管政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行機構等。
在昆明市住建局2021年12月發(fā)布的一份答復函中曾提及，昆明納入省級協(xié)調(diào)機制辦公室爛尾樓項目共有112個，數(shù)量占全省1/3。另有云南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，云南省共有334個爛尾樓盤。
張慶憲，“健全預售資金監(jiān)管機制”，既是出于樓市下行期防范化解樓市風險的需求，也是基于昆明樓市的自身特征，對癥下藥?！暗牵庖娡瑯游疵鞔_商品房預售資金監(jiān)管具體額度，這仍需后市出臺具體細則進行指導”。
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