站在2020年的半年節(jié)點回望,疫情之下,各行各業(yè)格局生變,洗牌加速,但對于市場備受矚目的房地產(chǎn)行業(yè)而言,疫情雖然打亂了房企的經(jīng)營節(jié)奏,但并未改變行業(yè)競爭加劇,強者恒強,不斷分化的態(tài)勢。

據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP10排名榜單中,碧桂園、恒大、萬科依然穩(wěn)坐前三甲,但相較于此前排行榜,前十卻有了巨大變化,新城、世貿(mào)跌出前十,而一向以穩(wěn)健著稱的招商蛇口卻強勢回歸TOP10。是僥幸還是實力?

其實,追溯招商蛇口的上半年,不難發(fā)現(xiàn),這是攻與守自如切換的半年。

外攻——穿越周期,優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu),追求優(yōu)質(zhì)地塊

房企,作為一個周期性極強的行業(yè),優(yōu)質(zhì)土儲既是房企穿越周期的底氣,更是房企實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的根基。

業(yè)內(nèi)指出,從上半年新增土地儲備權(quán)益金額排名中,不難發(fā)現(xiàn),其與銷售業(yè)績排名高度重合,行業(yè)在土地端的集中度表現(xiàn)呈加劇趨勢,未來,規(guī)模房企拿地優(yōu)勢將更加明顯。反過來也可以看出,逆周期下積極拿地的房企,一是銷售恢復(fù)好于預(yù)期;另外也是金融環(huán)境邊際寬松,融資成本降低,企業(yè)負(fù)債良好等因素驅(qū)動。

以招商蛇口為例,公告數(shù)據(jù)顯示,在2020年上半年的TOP10房企里,招商蛇口憑借1107億元合約銷售額強勢打榜,并且以每平米銷售單價高達(dá)22263元領(lǐng)銜TOP組,成為名副其實的單價王。此外,根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計,房企平均融資成本為7.47%,而招商蛇口融資成本僅為4.92%,遠(yuǎn)低于行業(yè)平均線。

事實上,招商蛇口的銷售業(yè)績能快速恢復(fù)并且登頂銷售單價,恰恰也是受益于公司在土地儲備方面的合理性及前瞻性。

一直以來,招商蛇口作為前海龍頭,公司圍繞固有的“前港-中區(qū)-后城”模式,旨在打造以郵輪母港為支點,成片綜合開發(fā)運營為特色,園區(qū)、社區(qū)業(yè)務(wù)雙驅(qū)的江海大“T”版圖。近年來,圍繞“T”版圖,招商蛇口一方面通過公開市場,另一方面依托招商局集團龐大的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)進(jìn)行土儲資源布局。

需要指出的是,從土地儲備區(qū)域比例來看,截至2019年末,招商蛇口的土儲分布60余個城市,其中位于一線城市土儲占比21%,二線城市占比為54%。一二線城市總占比75%,這意味著招商蛇口土地資源位于一二線城市與三四線城市3:1。即便后面的“1”,也都是強三線城市居多,比如工業(yè)重鎮(zhèn)徐州、湛江等。這樣的比例在TOP10房企里絕無僅有,即便上市房企中也不多見。

招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人對此表示:“堅持聚焦核心城市群的戰(zhàn)略,穩(wěn)中有進(jìn),依然是招商蛇口2020年拿地的核心思路。”而按照這個思路,招商蛇口今年以來,據(jù)媒體報道在公開市場共拿下33宗地塊,總拿地金額472.16億,主要分布于深圳、上海、成都、武漢等頭部重點城市。其中,比較有代表性的包括6月10日,招商蛇口摘牌西安航天城別墅區(qū)項目。據(jù)了解,西安航天基地別墅基因自古有之,周邊高層次購買力、產(chǎn)業(yè)支撐強勁,項目周邊別墅類產(chǎn)品,比如融創(chuàng)海逸長洲、碧桂園國湖等項目成交價格在2.8-3.3萬/㎡之間;碧桂園云頂為城改項目,22500元/平的高層產(chǎn)品成為“現(xiàn)象級爆款”。招商蛇口獲取的這個項目樓面價只有11600,從可比房價來看,價格合理可控。

而在徐州銅山區(qū)項目上,招商蛇口的拿地前瞻性和合理性則體現(xiàn)的淋漓盡致,據(jù)了解,徐州市場購買強勁,整體量價穩(wěn)步向上,徐州招商雍華府項目首次開盤336套房源即吸引到1200組客戶,開盤即售罄?；趯π熘莘康禺a(chǎn)市場的深度調(diào)查,招商蛇口摘牌徐州銅山區(qū)后周窩地塊,總體量超過36萬方,成交價格折算不足6600元/平,對比周邊距離項目不遠(yuǎn)的美的天譽大高層產(chǎn)品開盤售價已經(jīng)達(dá)到1.3萬元/平來看,招商蛇口已經(jīng)穩(wěn)賺,而且從后續(xù)土拍來看,7月14日,碧桂園競得云龍區(qū)原壩山電熱廠地塊,再次刷新徐州單價地王,也充分反映招商蛇口拿地不僅合理還前瞻。

對此,分析人士也指出:“招商蛇口上半年拿地略顯積極,但以底價獲取熱點城市、熱點地段的優(yōu)質(zhì)地塊,在土地市場持續(xù)高熱的背景下實屬難得,招商蛇口總體上新拓土地均在安全邊際之內(nèi),上半年整體權(quán)益比例較去年(53.6%)也有所提高,未來盈利可觀。”

內(nèi)守——提質(zhì)增效,激發(fā)內(nèi)生動力,加快復(fù)蘇腳步

在經(jīng)營管理方面,2020年被招商蛇口管理團隊定義為“資管年”,圍繞新成立的資管中心,招商蛇口一方面搭建統(tǒng)一資產(chǎn)管理平臺,嘗試輕重分離、監(jiān)管分離對業(yè)務(wù)進(jìn)行重整、整合,統(tǒng)一持有型物業(yè)的品牌與產(chǎn)品線;另一方面,“以業(yè)績論英雄”推動銷售增量,優(yōu)化提升存量的運營資產(chǎn),“增量、存量”兩手抓,進(jìn)而謀求“質(zhì)量、效益、規(guī)模”均衡發(fā)展。

而在組織架構(gòu)上,據(jù)悉,招商蛇口內(nèi)部已經(jīng)將全國 5 大區(qū)域深化細(xì)分為 9 大區(qū)域,在增加收入、 加速周轉(zhuǎn)、降低成本等維度提出了 485 條舉措,精細(xì)化改革,強化業(yè)務(wù)與城市布局的適配,助力業(yè)績提升。并且,“以業(yè)績論英雄”已經(jīng)形成全員共識,經(jīng)營效益不高和業(yè)績不達(dá)標(biāo)的板塊將會被大力整改,如果還得不到改善,則會按照“能上能下,能多能少,能放能收,能合能分,能有能無”原則堅決處理,以此激發(fā)內(nèi)生動力。

與此同時,招商蛇口在全國公開選聘了一批優(yōu)秀的年輕干部到各城市任總經(jīng)理。通過“一城一模板”、“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化全景地圖”、“質(zhì)效提升”等運營舉措和工具,充分釋放一線年輕干部的沖勁、干勁,同時從總部和組織層面賦能成長,通過構(gòu)建多元人才格局,持續(xù)深入推動人才管理機制落地。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾公開表示,2020年公司將從績效考核、組織架構(gòu)和投資結(jié)果等方面入手,強化業(yè)績。推進(jìn)薪酬激勵體系改革,以績效為導(dǎo)向,建立差異化薪酬分配機制,強調(diào)工資、獎金和績效高度掛鉤。

內(nèi)部各項改革的加速推進(jìn),為招商蛇口穩(wěn)健通關(guān)疫情大考埋下伏筆,同時也為未來加速復(fù)蘇提供強勁動力。

實際上,招商蛇口從低調(diào)保守到穩(wěn)健進(jìn)取的風(fēng)格轉(zhuǎn)變是有跡可循的。自重組上市以來,招商蛇口就開啟了多維度積極變革,管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合;公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲,尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高;具備“市場化+非市場化”強大拿地優(yōu)勢。此外,作為大灣區(qū)核心標(biāo)的,招商蛇口資產(chǎn)價值將進(jìn)一步提升。此外,招商積余和招商局商業(yè)房托先后完成上市也將有望增厚公司估值,平安溢價戰(zhàn)略入股彰顯價值認(rèn)可。

天風(fēng)證券近期最新研報表示:“招商蛇口1-6 月完成全年銷售目標(biāo) 2500 億的 44.3%,與往年中期完成度相差無幾,考慮 2019 年 7-8 月份為全年低基數(shù)月份,且下半年推貨量提升,我們認(rèn)為公司在三季度的表現(xiàn)可期。維持買入評級。”

大變局要有大定力,攻守兼?zhèn)?、穩(wěn)中求進(jìn)的招商蛇口正乘風(fēng)破浪而來!

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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