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再無(wú)“地王”!集中供地這一年:22城賣地2.5萬(wàn)億元 內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)終結(jié)

2022-02-17 17:54:13   來(lái)源:時(shí)代周報(bào)

2021年2月23日,集中供地政策出臺(tái),全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓,即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。土地供應(yīng)方式由“零售”轉(zhuǎn)向“批發(fā)”,各方對(duì)供應(yīng)節(jié)奏均有穩(wěn)定預(yù)期。

1987年12月1日,中國(guó)歷史上土地拍賣第一槌在深圳會(huì)堂落下。34年后,土地供給側(cè)再迎改革。

據(jù)《2021年22城三輪集中供地成交總價(jià)排行榜》,22城總土地成交額約為25179.1億元,半數(shù)城市土拍總額超千億元。杭州以2198.43億元位居榜首,也是22城中唯一成交總額超過(guò)2000億元的城市。

在集中供地之下,多個(gè)城市出臺(tái)土拍新規(guī),競(jìng)品質(zhì)、現(xiàn)房交付等登上舞臺(tái)。從此,房企買地不只為高周轉(zhuǎn),還需對(duì)交付品質(zhì)、交付周期負(fù)責(zé)。此外,多地采用“房地聯(lián)動(dòng)”方式,限制土拍溢價(jià)率上限、嚴(yán)控房屋售價(jià),從根源上遏制土地炒作亂象,控制房?jī)r(jià)漲幅。

中信證券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為,集中出讓的招拍掛規(guī)則,有利于增加土地市場(chǎng)透明度,形成有序、穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)格局,減少“地王”出現(xiàn)頻次,加速優(yōu)勝劣汰。土地市場(chǎng)改革是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)從此結(jié)束,優(yōu)秀房企發(fā)展的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性將都得到提升。

買地需簽質(zhì)量保證書

2月16日,北京2022年首輪拍地拉開(kāi)序幕。在本輪土拍中,競(jìng)品質(zhì)為最大亮點(diǎn)。18宗地塊共6宗地塊設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)選環(huán)節(jié),11宗地塊設(shè)置競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)。

競(jìng)品質(zhì)是在集中供地潮中出現(xiàn)的新物種。在2021年首輪集中供地中,因保證金比例較低而引發(fā)房企爭(zhēng)搶的杭州,在第二輪集中供地中出臺(tái)新競(jìng)拍規(guī)則,競(jìng)品質(zhì)、現(xiàn)房交付由此站上舞臺(tái)。

在第二輪集中供地中,杭州首次在十城區(qū)推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊,采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式,試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售,通過(guò)竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)且通過(guò)政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后,方可銷售。

南京、成都則更進(jìn)一步,在土拍階段直接“定品質(zhì)”。

具體而言,南京在出讓地塊時(shí)按“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓,當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)最高限價(jià)后須搖號(hào)的地塊,將商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%,且部分地塊不得合作開(kāi)發(fā)。

一名TOP5房企投拓負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,目前競(jìng)品質(zhì)模式處摸索階段,北京、上海、杭州等地的實(shí)行細(xì)則各有不同。從初衷看,過(guò)去土地市場(chǎng)愈發(fā)升高的門檻和競(jìng)爭(zhēng)熱度導(dǎo)致房企削減成本,產(chǎn)品品質(zhì)難以保障,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。競(jìng)品質(zhì)是政策工具箱里的措施之一,未來(lái)調(diào)整方向是,在把控產(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上,給開(kāi)發(fā)商留足利潤(rùn)空間。

多宗流拍地塊“回爐重造”

縱觀2021年三批集中供地情況,可以發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)經(jīng)歷從熱到冷,再到穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)情緒的變化,也推動(dòng)著各個(gè)試點(diǎn)城市土拍規(guī)則的調(diào)整,并在三批集中供地過(guò)程中呈現(xiàn)出“松—緊—松”趨勢(shì)。

首輪土拍22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行“一城一策”,部分城市土拍規(guī)則較寬松,房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過(guò)于火爆的行情明顯不符合政策初衷,在監(jiān)管層指引之下,多個(gè)城市在第二批土拍中收緊出讓條件,不同城市競(jìng)拍規(guī)呈現(xiàn)針對(duì)性調(diào)整。

收緊的土拍政策導(dǎo)致第二輪集中供地不少試點(diǎn)城市的流拍率大幅提升。杭州推出的 10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部流拍,蘇州、重慶等城市超9成地塊底價(jià)成交,只有上海、廈門等城市熱度相對(duì)較高。

從房企拿地層面上看,從二批集中供地開(kāi)始,主流房企的布局逐步開(kāi)始謹(jǐn)慎,“躺平”趨勢(shì)蔓延,重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%,下降幅度明顯。

在第二批土拍中,除廈門外的21個(gè)城市,累計(jì)共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍,這些地塊之中,共有12個(gè)城市近37宗出現(xiàn)二次流拍。撤銷出讓的地塊均在第三輪集中供地時(shí)重新出讓,除5宗地條件未變外,其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。

重新上架的地塊里,放寬或取消配建要求、下調(diào)起拍價(jià)等成為主要的政策調(diào)整方向。

以廣州為例,從化江埔地塊取消4.5萬(wàn)平方米占比約30%的商業(yè)配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬(wàn)平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬(wàn)平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),成都、長(zhǎng)沙等城市的部分地塊,通過(guò)地塊分割、調(diào)整容積率等方式下調(diào)總起拍金額、放低房企參拍門檻,杭州、沈陽(yáng)等城市部分地塊則直接下調(diào)起拍樓面價(jià)、降低房企拿地成本。

在對(duì)部分二批次流拍地塊進(jìn)一步放松限制的同時(shí),極少部分地塊上調(diào)最終的銷售限價(jià),如成都新都區(qū)的2宗地塊銷售限價(jià)分別上調(diào)8.9%和3%,長(zhǎng)沙雨花天華地塊的毛坯限價(jià)則由13300元/米2上調(diào)4.5%至13900元/米2。

房地聯(lián)動(dòng)控房?jī)r(jià)

為防止土地價(jià)格過(guò)快上漲而影響房?jī)r(jià)預(yù)期,不少城市在拍地規(guī)則中進(jìn)一步打補(bǔ)丁,穩(wěn)定新房?jī)r(jià)格預(yù)期。

在第三批集中供地期間,上海通過(guò)對(duì)大部分地塊設(shè)置“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”,對(duì)新房項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)進(jìn)一步指導(dǎo)。具體而言,上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊,明確指出申請(qǐng)人須提交由相關(guān)政府部門出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件后才能購(gòu)買。在常規(guī)地塊出讓的同時(shí),對(duì)人才保障用房定向出讓,通過(guò)限定價(jià)格、限定戶型等方式確保各類人群的居住需求。

“房地聯(lián)動(dòng)”下,集中供地對(duì)交易市場(chǎng)影響頗大。對(duì)購(gòu)房者而言,集中供地對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行限制,無(wú)疑是重大利好。

以深圳前海T201-0168地塊為例,該宗地普通商品住房最高毛坯價(jià)不得高于9.2萬(wàn)元/米2,出售型人才房(不含室內(nèi)裝修)平均售價(jià)不得高于5.52萬(wàn)元/米2、最高售價(jià)不得高于5.8萬(wàn)元/米2。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng),同期前海新房單價(jià)均破10萬(wàn)元/米2。

第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示,深圳集中供地將于1-3年后入市,對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有指導(dǎo)作用。未來(lái)將有大批限價(jià)樓盤入市,購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都要調(diào)整投資節(jié)奏,預(yù)計(jì)未來(lái)深圳市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

1月25日,銀保監(jiān)會(huì)在2022年工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào),將持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

多地在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,同時(shí)也將促進(jìn)保障性住房的供給,支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi),保證市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行,確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

(文章來(lái)源:時(shí)代周報(bào))

標(biāo)簽: 住宅用地

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