21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 黎雨辰 北京報(bào)道 市場(chǎng)總規(guī)模不斷拓展的同時(shí)，2023中報(bào)顯示，公募REITs的持有人戶數(shù)仍在“縮圈”。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在2022年末有數(shù)據(jù)披露的20只REITs中，平均每只REITs的持有人戶數(shù)為73599戶，而這一數(shù)字在今年6月末褪至55367戶。

平均每只REITs大約減少了8970戶數(shù)持有者，降幅約超14%。

(資料圖)

2023上半年來，各板塊營運(yùn)能力的分化疊加二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行，公募REITs投資者絕對(duì)數(shù)量的流失背后，交投情緒的助推難辭其咎。

但亦有受訪對(duì)象向記者指出，公募REITs持有結(jié)構(gòu)將向長期投資者傾斜，也或會(huì)是市場(chǎng)自身屬性與投資者之間雙向選擇后的必然。從客觀趨勢(shì)來看，相比于短期博弈市場(chǎng)的波動(dòng)，公募REITs底層資產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的收益分配能力仍將是機(jī)構(gòu)的關(guān)注核心。

持有人縮減10%-20%

2023年中報(bào)季落幕后，活躍于REITs市場(chǎng)的投資者數(shù)量依舊有減無增。

根據(jù)最新的中期數(shù)據(jù)披露，截至2023年末，我國公募REITs市場(chǎng)平均持有者戶數(shù)為55367戶，而在2022年末有數(shù)據(jù)披露的20只REITs中，除首創(chuàng)水務(wù)REITs的持有者戶數(shù)環(huán)比保持了117101戶不變外，其余標(biāo)的的持有人戶數(shù)，今年來整體下降的幅度整體達(dá)到了10%-20%。

戶數(shù)減少幅度最迅猛的，是國泰君安在管的兩只REITs——臨港創(chuàng)新產(chǎn)園上半年戶數(shù)接近縮水四分之一（24.69%），東久新經(jīng)濟(jì)REIT的戶數(shù)減幅則為22.74%。

從板塊角度出發(fā)，保障房則是公募REITs中“掉粉”比例最高的底層資產(chǎn)類別。以擁有可比數(shù)據(jù)的深圳人才安居REIT、北京保障房REIT和廈門安居REIT為例，上述三項(xiàng)目在2023年中報(bào)所披露的持有人戶數(shù)分別為30269和34160戶、42467戶和31532戶，較2022年末下降了19.32%、17.53%和18.5%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲(chǔ)物流三大核心底層資產(chǎn)的持有人戶數(shù)也同步有所縮減。記者觀察發(fā)現(xiàn)，2023上半年，其整體環(huán)比降幅集中在10%-15%左右。在有可比數(shù)據(jù)的項(xiàng)目中，中國交建REIT擁有最高的持有人戶數(shù)，最新報(bào)告期末為216845戶，相比于去年年末的250950戶縮減了13.59%。

在不同底層資產(chǎn)間，公募REITs機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者的持有結(jié)構(gòu)也在上半年存在一定分化。

其中，機(jī)構(gòu)投資占比提升的項(xiàng)目主要來自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲(chǔ)物流板塊，首批參與擴(kuò)募的4只REITs尤其獲得了較為顯著的增幅加持。相反地，能源類、保障房類資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者占比則出現(xiàn)下行，高速公路中也僅有浙商滬杭甬REIT的機(jī)構(gòu)投資者占比微增0.17%。

不過整體來看，在市底層資產(chǎn)上半年并未有REITs出現(xiàn)明顯的核心“股東”流失。相較于2022年12月，今年上半年市場(chǎng)整體的平均機(jī)構(gòu)投資者占比，還是從92.33%小幅提升到了93.69%。

此外，上半年機(jī)構(gòu)對(duì)公募REITs的持有情況整體也略現(xiàn)分散，具體體現(xiàn)在前十大持有人（含流通與非流通）持有比例合計(jì)同比出現(xiàn)小幅下滑。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2022年中到2023年中，對(duì)于有數(shù)據(jù)披露的12只REITs，其前十大持有人的平均持有比例由73.53%下降至69.17%。但這一分散主要受到了2022下半年以來部分REITs擴(kuò)募以及解除戰(zhàn)略配售的影響。

排除擴(kuò)募標(biāo)的后，前十大持有人比例下降幅度最大的為首創(chuàng)水務(wù)REIT，其最新前十大機(jī)構(gòu)投資者占比68.93%，但環(huán)比僅下降約4%。記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，今年上半年，華金證券旗下兩只產(chǎn)品和長城人壽退出了首創(chuàng)水務(wù)REIT的前十大流通股東名單，但同時(shí)，亦有中再資管旗下REITs主題資管產(chǎn)品、安信證券和長城證券等“新面孔”入圍。

向長期投資傾斜

如何理解公募REITs的持有結(jié)構(gòu)趨勢(shì)？對(duì)此，有華北私募人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“不僅是今年，其實(shí)在去年REITs市場(chǎng)增速擴(kuò)容后，小型投資者一直都有在加速出清，因?yàn)槠鋵?shí)整個(gè)市場(chǎng)還在一個(gè)不斷調(diào)整、篩選的狀態(tài)?！?/p>

據(jù)了解，區(qū)別于傳統(tǒng)非標(biāo)債權(quán)、并購基金、產(chǎn)業(yè)基金等非標(biāo)準(zhǔn)化另類投資，公募REITs從本質(zhì)上看偏向于權(quán)益投資，在投資邏輯上，要關(guān)注底層基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值判斷，也要結(jié)合宏觀利率、資金變化、市場(chǎng)情緒等因素分析對(duì)于二級(jí)交易價(jià)格的變化。

國金證券曾在近期研究分析中指出，相對(duì)集中的投資者結(jié)構(gòu)以及有限的流通份額，極易在賺錢效應(yīng)弱化后引發(fā)市場(chǎng)信息回落，從而放大賣盤力量導(dǎo)致價(jià)格超預(yù)期下跌，乃至出現(xiàn)脫離底層項(xiàng)目基本面的超跌現(xiàn)象。

但考慮到公募REITs的投資屬性，前述私募人士認(rèn)為，“長期投資者的比例增加肯定會(huì)是未來比較合理的趨勢(shì)”。一般來說，坐得住、做得穩(wěn)的長線資金，有著更能與公募REITs市場(chǎng)同調(diào)的投資情緒。

該人士還與記者稱，近期仍有新的金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本等相關(guān)人士與自己討論、咨詢了進(jìn)入REITs市場(chǎng)的相關(guān)事宜。

泰康資產(chǎn)副總經(jīng)理張敬國也曾在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，作為深度參與公募REITs市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)，短期博弈市場(chǎng)的波動(dòng)并不是公司對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的核心投資方向。

“公司會(huì)關(guān)注波段的投資機(jī)會(huì)作為增厚收益的有益補(bǔ)充，但對(duì)于核心資產(chǎn)，最大的價(jià)值依然在其持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。”張敬國指出。

市場(chǎng)弱勢(shì)運(yùn)行下，基于6月末收盤價(jià)統(tǒng)計(jì)，今年上半年共有近半數(shù)REITs產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年投資方向還要關(guān)注市場(chǎng)情緒的演繹，但整體來說，目前戰(zhàn)配機(jī)構(gòu)仍處于浮盈狀態(tài)，機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)上止損拋售的壓力正有所緩和。

8月31日，廈門安居REIT、深圳安居REIT和北京保障房REIT首批三只保障房REITs宣布解除禁售，進(jìn)一步提升可流通份額比例。令人欣慰的是，當(dāng)日二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)并未出現(xiàn)較大的情緒反饋，截至收盤，廈門安居REIT、深圳安居REIT僅分別微跌了0.11%和0.78%，京保REIT則上漲0.14%。

8月29日，滬深交易所發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》，公募REITs再迎重磅新規(guī)。其中在配套支持政策方面，交易所表示，將進(jìn)一步推動(dòng)擴(kuò)大FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs；配合證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資；積極推動(dòng)將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標(biāo)的，引入境外投資者等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，隨公募REITS市場(chǎng)走出磨底期疊加政策面利好，投資機(jī)構(gòu)類型、資金結(jié)構(gòu)也將持續(xù)優(yōu)化，并推動(dòng)市場(chǎng)活力進(jìn)一步提振。

部分資產(chǎn)收益能力待考

底層資產(chǎn)經(jīng)營面上，2023年來，已上市公募REITs則在上半年核心指標(biāo)的完成度上延續(xù)了一季度的表現(xiàn)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，在披露過2023全年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的23只REITs中，14只營業(yè)收入的上半年完成率均實(shí)現(xiàn)了可預(yù)期目標(biāo)，18只則達(dá)成了EBIDA的預(yù)期值。

收益分配能力上，今年來大部分REITs的可供分配金額也實(shí)現(xiàn)了較高的完成度，完成預(yù)期的項(xiàng)目占約7/10。其中保障房REITs因收入波動(dòng)相對(duì)較小，今年上半年3只有完整數(shù)據(jù)披露的保障房REITs的營業(yè)收入完成度均在100%-110%區(qū)間。收益分配能力完成度最優(yōu)的則是華潤有巢REIT——項(xiàng)目上半年取得可供分配金額3207萬元，半年度完成率132.3%。

三單倉儲(chǔ)物流REITs的可分配金額完成率也均超過預(yù)期。高速公路、能源和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的表現(xiàn)則出現(xiàn)了一定分化。其中，受二季度電力市場(chǎng)需求旺盛帶動(dòng)發(fā)電量增加，鵬華深圳能源REIT的收入與可分配金額在上半年均增幅明顯，二者二季度分別環(huán)比增長了71.06%和341.82%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部的恢復(fù)走勢(shì)則參差不齊。廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs以及部分研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的收入端完成度仍有亮眼表現(xiàn)，但在今年一季度經(jīng)歷了明顯掉租的標(biāo)的，其營業(yè)收入完成度同比表現(xiàn)相對(duì)偏弱。

其中最為“受傷”的標(biāo)的，要數(shù)建信中關(guān)村REIT。

中報(bào)顯示，中關(guān)村REIT二季度出租率仍在低位，上半年?duì)I收僅為8833.69萬元，可供分配金額4477.16萬元，同比下降了25.6%和42.6%。雖然項(xiàng)目當(dāng)前尚未披露2023年的預(yù)期全年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但如以2022年預(yù)測(cè)值替代的話，營收和可分配金額的半年度完成率將分別僅為82.2%和71.7%。

在9月4日的2023年中報(bào)業(yè)績說明會(huì)上，中關(guān)村REITs相關(guān)負(fù)責(zé)人曾三次向投資者致歉。

具體道歉原因則包括，去年三四季度項(xiàng)目出租率遭快速下滑后年報(bào)數(shù)據(jù)披露缺乏多元性、同年四季度對(duì)招商策略調(diào)整未能在提高出租率方面快速見效、今年來對(duì)中小型租戶的續(xù)簽工作的推進(jìn)效果仍待明朗等。

“在保護(hù)投資者長期收益和維護(hù)產(chǎn)品長期估值、以及平衡產(chǎn)品短期的出租率和租金的單價(jià)上，對(duì)資產(chǎn)的經(jīng)營管理是一個(gè)全新的課題?！敝嘘P(guān)村REIT基金經(jīng)理李元利在說明會(huì)上表示。

中關(guān)村軟件園招商負(fù)責(zé)人李莉稱，目前中關(guān)村REIT方面正力圖在可供分配現(xiàn)金和項(xiàng)目估值之間做好平衡，適時(shí)調(diào)整招商策略。預(yù)計(jì)將在年內(nèi)新出租7000平方米左右，新增整體出租率5.5%左右，以盡可能對(duì)沖去年季度部分企業(yè)到期不續(xù)租的影響。

中信證券認(rèn)為，近期關(guān)于推動(dòng)REITs市場(chǎng)多層次方向發(fā)展的政策正逐步加碼，一級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)容、各類增量資金逐步進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)都值得期待，建議兼顧一級(jí)與二級(jí)的投資機(jī)會(huì)，其中消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、水電、IDC、文旅等都是較為期待的布局方向。

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