樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”重要節(jié)點(diǎn)，網(wǎng)紅豪宅盤相繼入市也讓平靜的深圳樓市有所升溫。而在法拍房市場，豪宅法拍房也再次受到市場追捧。

全部“搶光”！深圳寶能城首批20套豪宅法拍房受追捧

近日，深圳寶能城花園第一批被拍賣的房源落槌。在近11萬人的圍觀中，首批20套房全部成功拍出，成交總價(jià)近3億元，超出起拍總價(jià)530萬元。其中，更有8套房的成交均價(jià)突破10萬元/平方米。

(相關(guān)資料圖)

公開資料顯示，寶能城位于深圳南山西麗大學(xué)城片區(qū)，與南方科技大學(xué)一路之隔，與地鐵5號線塘朗站無縫接駁，總占地約10.5萬平方米，總建面約83萬平方米，由6個(gè)地塊組成，分東、西兩區(qū)開發(fā)，也是寶能當(dāng)前在深圳開發(fā)的唯一大型住宅。

據(jù)悉，此番率先拍賣的20套房產(chǎn)全部位于寶能城花園東區(qū)三期工程B座，均為毛坯現(xiàn)房狀態(tài)，其中面積約198平方米的有2套，約152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍價(jià)均為評估價(jià)，最低為1298.33萬元，最高為1962.61萬元。

記者采訪項(xiàng)目周邊房產(chǎn)中介經(jīng)理得知，寶能城花園二手房成交價(jià)曾一度高達(dá)每平方米15萬元，現(xiàn)在的房源掛牌價(jià)也與法拍起拍價(jià)格有每平方米兩萬元以上的價(jià)差。

記者在阿里拍賣網(wǎng)上看到，目前除了成交的20套房源之外，寶能城還有多套房源正在競拍。截至記者發(fā)稿，還有16套房源的拍賣正在進(jìn)行中，已有38人報(bào)名，超3萬人圍觀。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對于動輒千萬的法拍豪宅，僅保證金就需要70萬元-100萬元不等，因此每套房產(chǎn)的真正意向買家并不多，報(bào)名人數(shù)多為3-5人。廣東省深圳市中級人民法院還要求，買受人須在拍賣成交后10個(gè)工作日內(nèi)繳齊余款；如需向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，買受人須在拍賣成交后2日內(nèi)向法院申請出具《拍賣余款繳納通知書》。不過，與一般法拍房不同，寶能城花園的法拍房為空置的毛坯新房，且債權(quán)司法關(guān)系相對干凈清晰，上述房產(chǎn)的權(quán)利人為寶能城有限公司。

據(jù)悉，寶能城花園共484套房產(chǎn)分別在2018年到2021年，前后三次被抵押給平安銀行深圳分行和前海世紀(jì)基金管理有限公司，此后被法院悉數(shù)輪候查封。事實(shí)上，從今年年初開始，被多次抵押的寶能城花園就頻繁攪動深圳樓市。6月30日至7月1日，寶能城花園部分房屋曾計(jì)劃進(jìn)行司法拍賣，起拍價(jià)約1504萬元。不過，在第一次法拍上架時(shí)，15套法拍房近半個(gè)月僅8人報(bào)名，最終全數(shù)撤回。

而此番拍賣與上一次相比，在競買公告中明確了“拍賣、過戶過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)”。在業(yè)內(nèi)人士看來，這或也是此次拍賣順利的一大原因，稅費(fèi)劃分明確，無后續(xù)稅費(fèi)不確定性的擔(dān)憂。

有參與過千萬元以上豪宅法拍的購房者對記者表示，相比二手房市場，剛改用戶可以用同等預(yù)算在法拍市場買到性價(jià)比更高的房產(chǎn)。豪宅購房者，也可以在法拍市場買到二手房市場上稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

樂有家研究中心通過整理阿里拍賣、法院公告等公開拍賣平臺數(shù)據(jù)顯示，2017年以來深圳法拍房成交量大幅增加，年均成交量破千套。今年1-8月深圳法拍房成交量673套，8月成交創(chuàng)新高，成交120套。與此同時(shí)，法拍房價(jià)格多低于市場價(jià)，且多處于市場價(jià)的7-8折，部分房源更低至5折。

百億貨值豪宅再現(xiàn)“日光”

而在正常交易的深圳新房市場，招商璽家園、前海頤城棲灣里等動輒過千萬的豪宅項(xiàng)目在“金九銀十”相繼亮相。

其中，招商璽家園此次共備案604套住宅。9月21日晚10點(diǎn)多，經(jīng)過近14個(gè)小時(shí)的選房，所有房源全部售罄，成功“日光”，成為深圳今年第二個(gè)日光的豪宅新盤，也是深圳下半年來首個(gè)“日光盤”。此前，海德園推出的239套房源，最低門檻1800萬元，在5月30日開盤當(dāng)天售罄，這也是深圳2022年新房項(xiàng)目第一個(gè)“日光”盤。

據(jù)悉，招商璽家園此次備案的604套房為124-127平單位和424平單位，其中，備案區(qū)間價(jià)格約為10-16.2萬/平，總貨值近116億元。最貴的一套位于6棟頂層，建筑面積約424.34平方米，總價(jià)約6904萬元。

資料顯示，招商璽家園位于深圳南山蛇口太子灣片區(qū)，是招商蛇口太子灣綜合體的住宅部分。招商蛇口太子灣綜合體總建筑面積約170萬平方米，包括居住、商務(wù)辦公、文化藝術(shù)、特色商業(yè)四大組團(tuán)，規(guī)劃引入知名購物藝術(shù)中心K11，周邊有深圳灣游艇會、太子灣郵輪母港、海上世界文化藝術(shù)中心等配套。

有參與招商璽家園打新的購房者對記者表示，關(guān)注該項(xiàng)目的主要原因還是該項(xiàng)目定價(jià)與周邊二手房存在較大價(jià)差。記者發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓、山語海等小區(qū)，二手房參考價(jià)每平方米在10萬~13.2萬元之間，實(shí)際掛牌價(jià)則更高。

深圳樓市回暖還言之尚早

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，市場低迷下豪宅相對搶眼，高凈值人群受環(huán)境、政策影響相對更小，所以今年市場極度低迷，但是豪宅表現(xiàn)好于剛需改善。

不過，同樣也是豪宅。與此形成鮮明對比的是，去年同期深圳新房市場上的“日光盤”數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。

除了新房，二手房也是考驗(yàn)樓市成色的晴雨表。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來看業(yè)主心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報(bào)價(jià)趨向合理。此外，今年上半年成交議價(jià)率為5.9%，創(chuàng)下近年來新高，也表明當(dāng)前博弈偏向于買方市場。

目前，深圳剛需新房市場的入場門檻已明顯變低，密集供應(yīng)下，開發(fā)商也推出打折等促銷活動。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳剛需購房者漸漸冷卻的“打新”熱背后，是新房價(jià)格和二手房價(jià)格之間的“剪刀差”正在不斷縮小，二手房的降價(jià)空間也在加大。

美聯(lián)物業(yè)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，說深圳樓市是否回暖目前言之尚早，畢竟招商璽家園這個(gè)項(xiàng)目比較獨(dú)特。9月底這個(gè)時(shí)間段，有比較多好項(xiàng)目同時(shí)入市，相信能為深圳市場帶來熱度。“但我認(rèn)為，只有當(dāng)這些熱度傳遞至普通住宅或者二手房市場，這些產(chǎn)品的成交量能同時(shí)出現(xiàn)較為明顯的上升態(tài)勢，才能真正傳達(dá)出市場回暖的信號?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，9月深圳已有14個(gè)新盤獲批，供應(yīng)新房約98.60萬平方米、10843套。其中，商品住房約77.59萬平方米、8340套。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計(jì)，深圳今年已供應(yīng)新房約498.55萬平方米、49302套，9月供應(yīng)占比近20%，創(chuàng)下今年以來的月度供應(yīng)新高。 此外，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，9月待入市的新盤還有7個(gè)，不乏前?，憺硱?、寶安萬科未來之光、龍崗仁恒公園世紀(jì)等關(guān)注度頗高的項(xiàng)目。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）

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