“閉眼搶”公募REITs的狀態(tài)在持續(xù)。

【資料圖】

首批3只保障性租賃住房公募REITs近日發(fā)售火熱，創(chuàng)下配售率新低，保險(xiǎn)資金也是積極參與投資的主力資金之一。

據(jù)券商中國記者統(tǒng)計(jì)，在3只保租房REITs的戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)行環(huán)節(jié)，獲得配售的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)超40家。其中，6家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)現(xiàn)身3只保租房REITs的戰(zhàn)投名單，近40家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)參與網(wǎng)下投資，獲配金額接近3只REITs網(wǎng)下配售總量的一半。

截至目前，17只公募REITs共募資近580億元，參與“戰(zhàn)投+網(wǎng)下”的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)已超60家，獲配金額超過90億。

逾40家險(xiǎn)資搶投保租房REITs，6家躋身戰(zhàn)投

首批保障性租賃住房公募REITs——即中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT，合計(jì)募資約38億元，其中戰(zhàn)略配售23.1億、網(wǎng)下發(fā)行10.4億、網(wǎng)上發(fā)行4.5億。

3只保租房REITs的戰(zhàn)略投資、網(wǎng)下投資環(huán)節(jié)，險(xiǎn)資均有參與。不過資金追捧之下，配售比例已越來越低。

在戰(zhàn)略配售環(huán)節(jié)，3只保租房REITs的戰(zhàn)配金額占募資比例都在60%以上，反映出機(jī)構(gòu)投資者對資產(chǎn)的看好。而上述中金、紅土創(chuàng)新、華夏3只REITs分別有17家、22家、14家戰(zhàn)略投資者，原始權(quán)益人占份額在35%~50%，新戰(zhàn)投已難覓首批REITs中10%甚至20%的份額，單一戰(zhàn)投的份額縮水。

從險(xiǎn)資情況看，券商中國記者據(jù)公告統(tǒng)計(jì)，共有6家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)出現(xiàn)在3只保租房REITs的戰(zhàn)略投資環(huán)節(jié)，即中國人壽、國壽投資保險(xiǎn)資管、平安人壽、工銀安盛人壽、泰康保險(xiǎn)集團(tuán)及國民養(yǎng)老保險(xiǎn)(通過資管計(jì)劃參與)，合計(jì)獲得配售金額約1.45億元。

首批3只保租房REITs戰(zhàn)投中均有“國壽系”。其中，中國人壽成為紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT的戰(zhàn)略投資者，國壽投資保險(xiǎn)資管為中金廈門安居保障性租賃住房REIT的戰(zhàn)投。

在網(wǎng)下投資環(huán)節(jié)，3只保障房REITs共計(jì)配售10.4億元，配售比例均低于1%，其中中金基金、紅土創(chuàng)新基金、華夏基金的網(wǎng)下配售比例分別為0.94%、0.77%、0.89%。據(jù)券商中國記者統(tǒng)計(jì)，近40家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)給出有效報(bào)價(jià)，合計(jì)獲配金額在4.96億元左右，占到網(wǎng)下配售金額的近一半。

華泰證券研報(bào)分析，3只保租房REITs網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)均值119倍，遠(yuǎn)超首批上市公募REITs的5~15倍，主要是因?yàn)楸Ｗ夥縍EITs具有使用期限長、收入成長穩(wěn)定性高、底層資產(chǎn)流動性強(qiáng)、擴(kuò)募空間大的優(yōu)點(diǎn)。

此研報(bào)認(rèn)為，保租房REITs首次啟航的火熱基于兩大支點(diǎn)：一是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，均位于核心城市核心區(qū)域，EBITDA利潤率占優(yōu)；二是穩(wěn)定派息，4%以上的穩(wěn)定派息率在市場利率下行環(huán)境下優(yōu)勢凸顯。

17只REITs戰(zhàn)投+網(wǎng)下：60多家險(xiǎn)資現(xiàn)身

據(jù)券商中國記者統(tǒng)計(jì)，截至目前17只公募REITs的“戰(zhàn)投+網(wǎng)下”環(huán)節(jié)中，已有60多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)參與，較去年5月首批REITs發(fā)行時(shí)(十幾家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)投資)，參與“搶購”公募REITs的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)數(shù)量已增加了兩倍。

參與REITs戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下投資環(huán)節(jié)的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)大幅增加，一個重要原因是，相較去年5月首批REITs發(fā)行時(shí)，更多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)完成了內(nèi)部的合規(guī)流程，為投資公募REITs做好了準(zhǔn)備工作。

同時(shí)，更多的機(jī)構(gòu)也開始研究這一持續(xù)火熱的投資新品種。

險(xiǎn)企人士分析，公募REITs有強(qiáng)制分紅，每年至少1次分紅，并要求把年度可供分配金額的90%以上分配給投資者，預(yù)測分紅收益率在4%以上，再疊加交易策略，收益率可以預(yù)期到6%甚至8%以上，資產(chǎn)久期又長達(dá)幾十年，“市場上這么高確定性的資產(chǎn)不多了?！?/p>

此外，公募REITs與股票、債券等大類資產(chǎn)表現(xiàn)關(guān)聯(lián)度低，是傳統(tǒng)投資工具的差異化補(bǔ)充，可以幫助投資者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的多元化，分散不同資產(chǎn)間的風(fēng)險(xiǎn)。

從參與險(xiǎn)資的具體情況來看，在戰(zhàn)投環(huán)節(jié)，24家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在17只REITs戰(zhàn)投環(huán)節(jié)獲配金額已達(dá)62億元。按戰(zhàn)投獲配金額排序，泰康人壽、平安人壽、中國保險(xiǎn)投資基金(有限合伙)、橫琴人壽(通過資管計(jì)劃委托投資)、大家投資控股、工銀安盛人壽、國壽投資保險(xiǎn)資管等投資金額較高。

從戰(zhàn)投REITs數(shù)量看，中國保險(xiǎn)投資基金(有限合伙)躋身9只REITs的戰(zhàn)略投資者，在各險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)中遙遙領(lǐng)先。此外，國壽投資保險(xiǎn)資管、中國人壽分別成為4只、3只REITs的戰(zhàn)投，數(shù)量也較多。

從網(wǎng)下投資環(huán)節(jié)來看，在17只REITs有效報(bào)價(jià)賬戶中，60多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)系賬戶估算獲配金額超30億元。

這些網(wǎng)下投資者中，既包括人保、太保、太平、中再、泰康等集團(tuán)內(nèi)多個公司，也包括華泰資產(chǎn)、生命保險(xiǎn)資管等發(fā)行的保險(xiǎn)資管產(chǎn)品，還包括大家人壽、富德財(cái)險(xiǎn)、工銀安盛人壽、光大永明人壽、招商信諾人壽、海保人壽、弘康人壽、天安人壽、眾安保險(xiǎn)、華農(nóng)財(cái)險(xiǎn)、亞太財(cái)險(xiǎn)、陽光人壽、英大泰和財(cái)險(xiǎn)、長城人壽、財(cái)信吉祥人壽、紫金財(cái)險(xiǎn)、眾誠財(cái)險(xiǎn)、安誠財(cái)險(xiǎn)、誠泰財(cái)險(xiǎn)等眾多險(xiǎn)企身影。

其中，在最新的3只保障性租賃住房REITs中，也有險(xiǎn)資是首次參與，如中郵人壽、君龍人壽、長江財(cái)險(xiǎn)、中原農(nóng)險(xiǎn)等。

目前，險(xiǎn)資中不少機(jī)構(gòu)已通過“戰(zhàn)投+網(wǎng)下”兩種渠道投資了REITs。

中小險(xiǎn)資分歧：投不投？如何投？

市場普遍認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有長期穩(wěn)定收益的特點(diǎn)，尤其適合險(xiǎn)資等長線資金，這也是險(xiǎn)資大面積參與投資的重要原因。不過，險(xiǎn)資群體是一個概念，具體到各個機(jī)構(gòu)，情況又有不同。

比如，一些險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)特別是中小機(jī)構(gòu)，對REITs還處于觀望態(tài)度。某中小型保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)高管坦言，如果REITs配售比例低，投資的REITs資產(chǎn)量小，在公司總資產(chǎn)盤子中占比太小，對收益起不到太大作用。但也有中小機(jī)構(gòu)對REITs則極為重視，將其視作一類戰(zhàn)略資產(chǎn)在配置。

與此同時(shí)，擺在中小保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面前的問題還有，自行投資REITs的要求較高。有中小險(xiǎn)企負(fù)責(zé)人即表示，“不動產(chǎn)投資能力需要6人以上的團(tuán)隊(duì)，成本很高，目前對我們來講并不合適?！币惨虼?，目前不少中小機(jī)構(gòu)是委托委托投資方式搶購REITs。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)集團(tuán)(控股)公司和保險(xiǎn)公司自行投資公募REITs的，應(yīng)當(dāng)具備“不動產(chǎn)投資管理能力”，最近一年資產(chǎn)負(fù)債管理能力評估結(jié)果不得低于80分，上季度末綜合償付能力充足率不得低于150%。

此外，保險(xiǎn)業(yè)界也很關(guān)注公募REITs所屬資產(chǎn)分類。按照償二代二期規(guī)則，公募REITs的資本占用雖然較高，但仍體現(xiàn)了一定政策優(yōu)待，同時(shí)在資產(chǎn)分類中將其歸于不動產(chǎn)，不占用權(quán)益額度。業(yè)內(nèi)由此認(rèn)為，這反映出監(jiān)管部門鼓勵險(xiǎn)資投資公募REITs的態(tài)度。

總體上，業(yè)界認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs與其他資產(chǎn)的相關(guān)性弱，適合機(jī)構(gòu)投資者做資產(chǎn)配置。加之我國有百萬億的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模，而公募REITs仍處于穩(wěn)步起步，未來業(yè)務(wù)空間還較大，這會成為險(xiǎn)資等長線資金的基礎(chǔ)配置品種之一。

（文章來源：券商中國）

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