自去年2月深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)以來，全國共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，但目前，多地松綁了這項(xiàng)政策。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，有13個(gè)城市已取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)政策。

7月，廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交量已體現(xiàn)了政策松綁效應(yīng)，同比出現(xiàn)明顯上漲。其中，成都二手房成交量更是創(chuàng)近10年新高。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)政策松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號，從而帶動(dòng)更多城市市場預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場復(fù)蘇的助推劑。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。

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13城二手房指導(dǎo)價(jià)政策松綁

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，自去年2月份，深圳率先推出二手房指導(dǎo)價(jià)后，截至2021年底，全國共有15個(gè)城市建立二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。而今年7月初，西安第一個(gè)“官宣”暫停發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)后，截至目前，除了上海和深圳以外，已有13個(gè)城市取消或放松這項(xiàng)政策。這13個(gè)城市包括：西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。

7月初，針對西安二手房成交參考價(jià)格是否已取消的問題，西安市住建局相關(guān)工作人員回應(yīng)媒體稱，為支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，5月28日西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問題的通知》，其中提到促進(jìn)二手住房流通。目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺在顯示二手房價(jià)格時(shí)可尊重賣方意愿掛牌二手房價(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

3月底，針對深圳二手房參考價(jià)將調(diào)整的傳言，深圳市住建局表示：“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時(shí)對價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住建局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布?！?/p>

克而瑞研究中心調(diào)研后指出，去年出臺二手房指導(dǎo)價(jià)制度的城市，當(dāng)前執(zhí)行情況差別明顯。比如，成都和寧波的松動(dòng)主要表現(xiàn)在高價(jià)房源重新掛牌，銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià)；廣州和東莞掛牌房源價(jià)格受指導(dǎo)價(jià)限制，但實(shí)際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價(jià)影響。還有一部分城市二手房指導(dǎo)價(jià)“名存實(shí)亡”，比如北京和無錫指導(dǎo)價(jià)偏高，不少項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)甚至高出業(yè)主掛牌價(jià)1萬元/平方米；而溫州、合肥等4城沒出臺過實(shí)施細(xì)則。

所謂二手房指導(dǎo)價(jià)制度，即通過給出小區(qū)二手房交易參考價(jià)，對二手房價(jià)格進(jìn)行管控。不論房屋實(shí)際成交價(jià)格如何，銀行只能按二手房指導(dǎo)價(jià)格上限來核算二手房貸款額度。此前多地二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施之后，二手房成交規(guī)模銳減，價(jià)格應(yīng)聲下跌。

以深圳、上海為例，自推行二手房指導(dǎo)價(jià)后，二手房市場均明顯遇冷。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年2月份(二手房指導(dǎo)價(jià)一周年)，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關(guān)，創(chuàng)近15年新低。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，去年7月上海開始實(shí)行掛牌價(jià)格核驗(yàn)，當(dāng)月二手房成交套數(shù)不足2.4萬套，環(huán)比下降16%。至今，上海二手房成交套數(shù)已連續(xù)12個(gè)月下滑，并且連續(xù)多月低于1.5萬套以下。

多地成交量體現(xiàn)松綁效應(yīng)

“過去，二手房指導(dǎo)價(jià)直接與信貸額度和流通性預(yù)期掛鉤，以削弱購房者支付能力和置業(yè)信心，從而對成交量、價(jià)，以及成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)。”上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱說，如今二手房指導(dǎo)價(jià)松綁，更大的意義在于向市場傳遞了激活二手房流動(dòng)性的信號，從而帶動(dòng)更多城市市場預(yù)期以及置業(yè)信心的修復(fù)，一定程度上成為二手房市場復(fù)蘇的助推劑。廣州、蘇州、杭州和成都等城市二手房成交規(guī)模已體現(xiàn)了松綁效應(yīng)的影響，市場逐步走出底部快速復(fù)蘇。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從周成交數(shù)據(jù)來看，蘇州第29周(7.11-7.17)和第30周(7.18-7.24)二手房成交面積同比分別大漲61%和36%；深圳、佛山二手房市場逐漸筑底企穩(wěn)，第29周二手房成交面積同比僅微跌7%，第30周佛山則同比增長8%。

值得注意的是，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的14個(gè)熱點(diǎn)城市7月二手住宅成交量約為7.2萬套，環(huán)比下降5.5%，同比在連續(xù)下降13個(gè)月后略增2.3%。其中，成都二手房成交量突破1.7萬套，創(chuàng)下2012年1月以來的最高記錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽認(rèn)為，成都二手房成交量大漲的主要原因是政策重大利好帶來的購房信心復(fù)蘇，其中二手房指導(dǎo)價(jià)放松是政策利好之一。

另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，7月貝殼50城二手房成交量指數(shù)為40，較上月微升，較去年同期的39提高，是自去年5月以來首次超過去年同期。其中，東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指數(shù)較上月增長，寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市成交量指數(shù)超過去年同期。

對于未來的市場趨勢，丁祖昱認(rèn)為，基于一二手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，二手房流動(dòng)性率先修復(fù)，置換新房等需求才能充分釋放，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢頭，核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。隨著二手房市場流動(dòng)性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，目前全國房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，行業(yè)的全面復(fù)蘇仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將有更多地方發(fā)布創(chuàng)新型政策，釋放更多置業(yè)需求。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）

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