4月25日，杭州和天津迎來(lái)2022年第一批集中土拍，不過(guò)，土拍表現(xiàn)卻冰火兩重天。

其中，杭州60宗涉宅地塊僅1宗流拍，59宗地共收金超826億元；天津29宗涉宅地塊近半數(shù)中止掛牌后僅5宗成交，流拍率高達(dá)83%，成交金額僅38億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，杭州多達(dá)23幅地觸頂，僅1幅地遭遇流拍，平均溢價(jià)率達(dá)6.4%，是已完成土拍的城市中觸頂成交幅數(shù)最多的城市，整體土拍熱度雖不及去年第三批次但仍然處于較高水平。而天津八成以上地塊遭遇流拍，成交的5幅地平均溢價(jià)率也僅有0.6%，是已完成首輪土拍的城市中流拍率最高的城市，土拍熱度明顯降至冰點(diǎn)。杭州和天津首輪土拍熱度兩極分化的主要原因在于兩城樓市表現(xiàn)差異顯著。

杭州收金超826億，民企濱江成大贏家

4月25日，杭州啟動(dòng)2022年第一批集中供地，共出讓60宗涉宅地塊，其中包括2宗租賃用地，總建筑面積580.7萬(wàn)平方米。這也是今年以來(lái)全國(guó)最大規(guī)模的一次供地。

最終，共有59宗地成交，總金額達(dá)到826.76億元，僅一宗地流拍，其中，有23宗觸頂成交，占比接近四成，有16宗地溢價(jià)率達(dá)到12%。

據(jù)了解，位于主城區(qū)的四堡七堡單元JG1404-47地塊，起拍價(jià)最高，達(dá)38億元，吸引了近二十家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)后觸及中止價(jià)，最終由建發(fā)競(jìng)得。

位于主城區(qū)的四堡七堡單元JG1402-22地塊，平均樓板價(jià)達(dá)45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，最終由建發(fā)競(jìng)得，成為本輪樓面價(jià)最高的地塊。

位于蕭山區(qū)的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，有34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終由大悅城搖中，成交總價(jià)15.57億元。

對(duì)于此次土拍表現(xiàn)，克而瑞研究中心認(rèn)為，與去年第三批次集中土拍明顯回暖相比，本次土拍熱度明顯平穩(wěn)，觸頂成交地塊幅數(shù)比例降低，主要集中于樓市成交熱點(diǎn)板塊，同時(shí)地塊流拍現(xiàn)象也并未明顯惡化。

克而瑞研究中心指出，一方面，與多數(shù)城市加大熱點(diǎn)板塊供應(yīng)力度不同，杭州此次集中供地更傾向以穩(wěn)為主，減少了中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，更偏向蕭山、余杭、臨平等外圍城區(qū)；另一方面，土拍規(guī)則由直接搖號(hào)改為一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)，并且首次提出“次高者得”。同時(shí)，取消了預(yù)申請(qǐng)的出讓模式，競(jìng)拍保證金比例重回20%，此舉變相抬高了房企的參拍門(mén)檻，仍意在降低土拍熱度。

對(duì)于此次有23宗地觸頂成交的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，這些地塊基本均在杭州樓市成交熱門(mén)板塊，如錢(qián)江新城二期、奧體、未來(lái)科技城等板塊均有地塊觸頂。另外，從新房限價(jià)來(lái)看，這些地塊也多保持著較為可觀的盈利空間，房地價(jià)差均在1萬(wàn)元/平方米之上。如錢(qián)江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊，平均樓板價(jià)達(dá)45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，房地價(jià)差高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充裕。

值得注意的是，與多地土拍以國(guó)央企為主不同，杭州此次本土民企表現(xiàn)活躍。從房企拿地金額排名來(lái)看，民企濱江集團(tuán)及其聯(lián)合體共拿地11宗，總金額超184億元，成為本輪土拍最大贏家。另外，綠城7宗、眾安5宗、大家3宗。

此外，外來(lái)參拍房企主要以資金實(shí)力充沛的央企、國(guó)企為主，如大悅城、保利、招商、越秀、華潤(rùn)、中鐵建、建發(fā)等均積極參拍。其中，建發(fā)以81億元的總價(jià)拿下錢(qián)江新城兩宗優(yōu)質(zhì)宅地。

天津土拍跌入冰點(diǎn)，流拍率高達(dá)83%

與杭州數(shù)十家房企搶地，高溢價(jià)率相比，天津首輪土拍熱度降至冰點(diǎn)。

4月25日，天津公共資源交易交易中心發(fā)布2022年第一批次集中供地掛牌成交結(jié)果，共計(jì)掛牌成交6宗地塊，總成交額43.476億元。其中5宗涉宅地塊成交總金額37.75億元。

值得注意的是，此前3月25日，天津掛牌了30宗地塊，含29宗涉宅用地及1宗商服用地。開(kāi)拍前三日，天津公告稱(chēng)，29宗涉宅地中有15宗停牌。這意味著余下14宗涉宅地出讓?zhuān)┑匾?guī)模較原供地公告規(guī)模近乎腰斬。

據(jù)了解，與多數(shù)二線(xiàn)城市供地向中心城區(qū)傾斜不同，天津本輪集中供地大部分地塊集中在西青、北辰、武清等環(huán)城和遠(yuǎn)郊區(qū)域，主城僅有的兩宗地卻在停牌名單中。本輪土拍規(guī)則基本保持不變，基本延續(xù)2021年三批次“限地價(jià)+搖號(hào)”等方式出讓?zhuān)鐑r(jià)率上限依然在15%。

從土拍表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞研究中心指出，天津掛牌29宗涉宅用地余下的14宗地僅5宗成交，合計(jì)流拍率高達(dá)83%。其中僅濱海新區(qū)大港1宗地塊觸頂搖號(hào)成交，其余均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.6%，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位且更為蕭條。

從房企拿地情況來(lái)看，與其他大部分城市本土國(guó)企托底一致，天津本輪集中土拍拿地房企依舊以本地城投為主，如天津城投、武清城投等均底價(jià)拿地。民企景明房地產(chǎn)以15960萬(wàn)元搖號(hào)競(jìng)得濱海大港地塊，溢價(jià)率為15%，也是此次唯一溢價(jià)的地塊；央企金茂以19億元的底價(jià)競(jìng)得津東麗沙(掛)2022-005號(hào)地塊，也是此次成交總價(jià)最高的地塊。

對(duì)于天津首輪土拍冷清的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為涉及多方面，既受疫情長(zhǎng)期反復(fù)的客觀影響，還受到天津樓市下行的影響。CRIC數(shù)據(jù)顯示，近期天津商品住宅去化速度明顯變慢，尤其是去年四季度以來(lái)，商品住宅月均成交量?jī)H有80萬(wàn)平方米，而去年二、三季度月均成交量高達(dá)120萬(wàn)平方米，對(duì)比之下，月均成交量降幅高達(dá)33%。受此影響，天津近期商品住宅去化周期大幅拉長(zhǎng)。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達(dá)28個(gè)月，較去年同期拉長(zhǎng)了68%，尤其是武清等遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存量更是居高不下，去化艱難。樓市表現(xiàn)不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現(xiàn)回溫勢(shì)頭。

除了上述兩方面原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，天津土地市場(chǎng)的蕭條還受到人口持續(xù)外流的影響。2021年天津統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，天津2021年常住人口1373萬(wàn)人，較“七普”天津常住人口(1386.6萬(wàn))再度減少13.6萬(wàn)人，人口流失依然在延續(xù)，這進(jìn)一步導(dǎo)致天津房地產(chǎn)需求規(guī)模的減少，土地市場(chǎng)熱度跌入冰點(diǎn)也在意料之中。

對(duì)于杭州和天津首輪土拍熱度兩極分化的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，主要在于兩城樓市表現(xiàn)差異顯著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個(gè)月，雖然臨安、富陽(yáng)等遠(yuǎn)郊片區(qū)當(dāng)前去化速度放緩，但整體樓市表現(xiàn)仍然好于多數(shù)二線(xiàn)城市；而天津樓市則深陷高庫(kù)存危機(jī)，當(dāng)前去化周期長(zhǎng)達(dá)28個(gè)月，樓市成交明顯疲軟，企業(yè)在拿地時(shí)會(huì)更多的考慮流量指標(biāo)是否可以達(dá)到預(yù)期。因此，在當(dāng)前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開(kāi)拍的天津與杭州也出現(xiàn)了兩極化的冷熱差異。

（文章來(lái)源：券商中國(guó)）

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