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多指標疲軟 房地產(chǎn)市場修復(fù)受阻?商品房銷售降幅擴大 開發(fā)投資仍保持增長

2022-04-18 17:21:16   來源:券商中國

受疫情影響,一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看,1-3月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企到位資金等多指標疲軟,其中,開發(fā)投資增速進一步下滑,銷售額降幅繼續(xù)擴大,為除2020年1-2月以外最大跌幅。

不過,國家統(tǒng)計局相關(guān)負責(zé)人表示,盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開限購限售,降低公積金使用門檻,加快購房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅有所收窄。

該負責(zé)人表示,下階段,各地堅持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,完善房地產(chǎn)市場長效機制,積極滿足合理住房需求,全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善,保障房建設(shè)加快推進,房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,自上而下的各種紓困政策接踵而至,熱點城市也開始紓困開發(fā)商、激勵需求端,松綁外圍限購等,銀行信貸額度在增加,利率還在下降,疫情影響預(yù)計在4月份到5月初結(jié)束,二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢。下半年,預(yù)計樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。

商品房銷售降幅繼續(xù)擴大

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1—3月份,商品房銷售面積31046萬平方米,同比下降13.8%;商品房銷售額29655億元,同比下降22.7%。

3月末,商品房待售面積56113萬平方米,同比增長8.2%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出,疫情影響下,市場修復(fù)受阻。從銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)看,商品房和商品住宅1-3月銷售額累計同比跌幅均繼續(xù)擴大,為除2020年1-2月以外最大跌幅。

對于銷售指標降幅繼續(xù)擴大的原因,潘浩認為,主要是高基數(shù)和疫情反復(fù)對長三角、大灣區(qū)、東北區(qū)域產(chǎn)生了較大影響的疊加,從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看,東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%,遠高于其他區(qū)域。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為,一季度,銷售面積和銷售額降幅是統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低(除2020年),主要原因是疫情影響了上海、深圳、廣州等商品房銷售的主力區(qū)域,再加上去年底以來民企風(fēng)險爆發(fā)加劇了預(yù)期轉(zhuǎn)弱,開發(fā)商仍以促銷為主,居民購房積極性較低。

在潘浩看來,盡管逾70個城市發(fā)布了積極政策,但市場和信心的修復(fù)還需時間,同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復(fù)。

開發(fā)投資增速進一步下滑

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1—3月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元,同比增長0.7%;房屋新開工面積29838萬平方米,同比下降17.5%;土地購置面積1339萬平方米,同比下降41.8%。

“當前開發(fā)投資增速位于5%以下的水平,且接近零軸,說明開發(fā)投資數(shù)據(jù)偏冷?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進說,一季度房地產(chǎn)市場面臨較大的壓力,包括一些既有政策的效應(yīng)還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾。

對于開發(fā)投資增長0.7%,李宇嘉指出,這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的歷史最低水平,僅高于2020年一季度。主要原因是拿地和新開工降至歷史最低值,拖累了開發(fā)投資。一季度,土地購置下降41.8%,這是歷史最低增速,比2020年一季度(-22.6%)還要低,也低于2015年去庫存時期的水平;一季度新開工下降17.5%,為2015年以來(不算2020年)的最大降速。拿地和新開工下降,一方面是民企信用風(fēng)險爆發(fā),拿地積極性降低,很多項目難以復(fù)工;二是整頓加杠桿拿地,樓市銷售端快速下行,導(dǎo)致拿地能力下降。

“從土地購置面積同比下降41.8%來看,說明房企拿地意愿非常弱。”嚴躍進說,就現(xiàn)在房企的心態(tài)來看,如果銷售市場的數(shù)據(jù)沒有實質(zhì)性的改善,其拿地方面的意愿確實會很弱。另外即便是近期有拿地的房企,也普遍是央企和國企,和去年下半年的特點非常相似,至少民企方面拿地的積極性是不高的。

潘浩也認為,投資繼續(xù)受市場低迷拖累,銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

嚴躍進預(yù)計,二季度對于房地產(chǎn)的政策會進一步放松,來防范房地產(chǎn)開發(fā)投資指標失速或進入負區(qū)間。

房企到位資金降幅擴大

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1—3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元,同比下降19.6%。其中,國內(nèi)貸款5525億元,同比下降23.5%;利用外資10億元,同比下降7.8%;自籌資金12395億元,同比下降4.8%;定金及預(yù)收款12252億元,同比下降31.0%;個人按揭貸款6369億元,同比下降18.8%。

李宇嘉指出,一季度,房企到位資金下降19.6%,這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最大降幅,比2020年一季度還要低。其中,國內(nèi)貸款下降23.5%,顯示銀行、信托等對房地產(chǎn)投放的積極性下降。同時,自籌資金連續(xù)2個月負增長,意味著除銀行信托貸款之外,債券融資等自籌形勢也開始收縮,主要是風(fēng)險偏好,比如新增債券發(fā)行主要偏好國企央企。另外,占開發(fā)商資金來源的53%的銷售回款,一季度下降25.7%,也是統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低水平,意味著疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入下降等,導(dǎo)致需求端比較弱勢。

房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)

值得注意的是,在當前房地產(chǎn)銷售下降的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持增長。

對此,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示,主要有以下幾個方面的因素:

一是保交付等相關(guān)政策的作用。去年底以來,各地區(qū)堅持“保交付、保民生、保穩(wěn)定”,積極推動前期停建緩建的房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn),推進在建項目的建設(shè)。一季度,施工期在一年以上的房地產(chǎn)項目,投資增長速度超過10%。隨著房地產(chǎn)項目施工建設(shè)推進,一季度,房地產(chǎn)開發(fā)投資當中建筑安裝工程投資同比增長0.9%,拉動房地產(chǎn)投資增長超過0.5個百分點。

二是土地購置費計入的影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資中,前期發(fā)生的土地購置費是隨著房地產(chǎn)施工建設(shè)逐步計入,相應(yīng)也支撐了房地產(chǎn)投資的增長。一季度,土地購置費同比增長0.6%,拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過0.1個百分點。

此外,盡管房地產(chǎn)銷售下降,但是房地產(chǎn)銷售總額仍然大于房地產(chǎn)投資總額,房地產(chǎn)銷售仍然能夠在一定程度上支撐投資。同時,房地產(chǎn)投資保持增長還受到價格因素的影響。今年以來,建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高,一定程度推高了房地產(chǎn)投資的名義增速。

關(guān)于下階段房地產(chǎn)走勢的情況,付凌暉表示,盡管當前房地產(chǎn)銷售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開限購限售,降低公積金使用門檻,加快購房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅有所收窄。

對于未來市場預(yù)期,付凌暉表示,下階段,各地堅持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,完善房地產(chǎn)市場長效機制,積極滿足合理住房需求,全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善,保障房建設(shè)加快推進,房地產(chǎn)市場有望逐步趨穩(wěn)。

李宇嘉也認為,自上而下的各種紓困政策接踵而至,熱點城市也開始紓困開發(fā)商、激勵需求端,松綁外圍限購等,銀行信貸額度在增加,利率還在下降,疫情影響預(yù)計在4月份到5月初結(jié)束,二季度商品房銷售將呈現(xiàn)觸底穩(wěn)定的走勢。下半年,預(yù)計樓市將比上半年表現(xiàn)好一些。

(文章來源:券商中國)

標簽: 房地產(chǎn)市場 國家統(tǒng)計局

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