我們提請(qǐng)投資者關(guān)注地產(chǎn)板塊有持續(xù)行情的歷史時(shí)段。2014年以來(lái)共有三個(gè)時(shí)段對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)板塊具有參考意義：

1)2014年7月-2015年5月：板塊上漲幅度達(dá)184.5%，受益于貨幣政策寬松和地產(chǎn)行業(yè)需求端政策的全面放松；期間經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，樓市低迷、房地產(chǎn)投資增速回落。

2)2019年1月-2019年3月：板塊上漲幅度達(dá)31.8%，受益于去杠桿后的宏觀經(jīng)濟(jì)再杠桿，地產(chǎn)作為重要經(jīng)濟(jì)支柱，因城施策空間有所打開(kāi)；期間經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、商品房銷售增速維持低位。

3)2020年6月-2020年8月：板塊上漲幅度達(dá)15.7%，受益于疫情后的宏觀與行業(yè)政策整體寬松，央行多手段投放流動(dòng)性、多地靈活出臺(tái)供需兩端利好政策；期間經(jīng)濟(jì)從疫情中較快恢復(fù)、銷售迅速升溫、投資增速恢復(fù)平穩(wěn)。

當(dāng)前我們處于的階段與上述時(shí)間有相似性：宏觀穩(wěn)增長(zhǎng)訴求強(qiáng)，樓市持續(xù)低迷，地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。宏觀經(jīng)濟(jì)仍處下行區(qū)間：GDP增速持續(xù)下行，PMI在3月份跌破50%榮枯線；三駕馬車中投資貢獻(xiàn)回落、消費(fèi)及凈出口承壓；社融規(guī)模增長(zhǎng)在2月份由正轉(zhuǎn)負(fù)。疊加疫情因素?cái)_動(dòng)，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)訴求愈發(fā)強(qiáng)烈。而當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍顯低迷，房企開(kāi)工意愿低，土地市場(chǎng)有所恢復(fù)但不甚明顯，開(kāi)發(fā)投資低速增長(zhǎng)。為發(fā)揮地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，近期支持性政策頻出，有星火燎原之勢(shì)：多地放松限購(gòu)、限貸、限售等政策；2022年首輪集中供地規(guī)則改善，為房企提供更多利潤(rùn)空間；金穩(wěn)委會(huì)議將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作上升到新高度，優(yōu)質(zhì)房企、AMC等相繼獲得并購(gòu)貸額度，部分出險(xiǎn)房企債務(wù)重組獲階段性成效。但當(dāng)前政策效果尚未傳導(dǎo)至基本面，未來(lái)相關(guān)政策有望繼續(xù)寬松，政策將有利于地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

全面看好地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)。目前地產(chǎn)行業(yè)整體估值仍處于較低水平，板塊PB處于2014年以來(lái)12.8%的歷史分位水平；保利、萬(wàn)科為代表的龍頭房企當(dāng)前估值，較前述三輪歷史行情中最高估值水平仍有較大差距。

我們重申地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)是全面的，開(kāi)發(fā)板塊有以下三大主線：

1)集中度提升主線，推薦A股：保利發(fā)展、招商蛇口、南國(guó)置業(yè)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、陸家嘴、上實(shí)發(fā)展、城投控股、金融街、城建發(fā)展、深振業(yè)A、濱江集團(tuán)；港股：中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)；

2)混合所有制及民營(yíng)房企信用修復(fù)主線，推薦金地集團(tuán)、綠地控股、金科股份、中南建設(shè)；

3)多元化業(yè)務(wù)價(jià)值重估主線，推薦A股：萬(wàn)科A、華僑城A、新城控股、南山控股；港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。物管板塊最差的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，繼續(xù)看好頭部物企表現(xiàn)。推薦A股：招商積余、新大正；港股：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、金科服務(wù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策放松力度不及預(yù)期；銷售及結(jié)算不及預(yù)期；物管外拓競(jìng)爭(zhēng)加劇。

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（文章來(lái)源：中信建投證券股份有限公司）

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