監(jiān)管層正進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，REITs行情再度升溫。

調(diào)整1個(gè)月后，近期公募REITs二級(jí)市場行情再次升溫。因價(jià)格漲幅過快，2家公募基金管理人于3月23日盤前發(fā)布了停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告。有基金分析人士表示，近期公募REITs二級(jí)市場價(jià)格的反彈或與監(jiān)管層將深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有關(guān)。

記者采訪了解到，多家公募基金對(duì)監(jiān)管層將出臺(tái)的擴(kuò)募計(jì)劃表現(xiàn)出積極態(tài)度，如紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，通過擴(kuò)募及首發(fā)資產(chǎn)擴(kuò)容將為更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化提供可能，并逐步緩解目前二級(jí)市場基礎(chǔ)設(shè)施REITs“供不應(yīng)求”的局面。

3月23日，公募REITs再次擴(kuò)容，華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲批，是2022年首單獲批公募REITs。

此外，國內(nèi)首份公募基金REITs年報(bào)也已經(jīng)出爐，其中機(jī)構(gòu)投資者仍然占主流。

REITs行情升溫，2只產(chǎn)品此前因漲幅過高停盤

富國基金發(fā)布公告稱，為了保護(hù)基金份額持有人利益，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT將自2022年3月23日開市起停牌一天，并于2022年3月24日開市起復(fù)牌。2022年3月22日，該基金在二級(jí)市場當(dāng)日漲幅達(dá)4.68%，連續(xù)四個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)15.61%。富國基金表示，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率及內(nèi)部收益率(IRR)將顯著下降。早在3月21日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT就因?yàn)檫B續(xù)三個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)10.44%而在3月22日開市起停牌至10:30.

紅土鹽田港REIT也因?yàn)檫B續(xù)三個(gè)交易日累計(jì)漲幅達(dá)13.19%，于3月23日開市起停牌至10:30。

REITs市場近期交投活躍，截至3月23日收盤，11只公募REITs產(chǎn)品中，5只產(chǎn)品當(dāng)天成交金額超過3500萬元，11只產(chǎn)品在二級(jí)市場5日漲跌幅全部收正，其中2只產(chǎn)品5日累計(jì)漲幅超過10%。

不過，經(jīng)過連續(xù)一周的上漲以及停牌帶來的降溫， 11只REITs產(chǎn)品中有9只昨日出現(xiàn)下跌。

目前11只公募REITs總市值450億元，平均市值40.92億元，全市場溢價(jià)率為32%。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公募REITs總指數(shù)年化波動(dòng)率高于大部分股票市場指數(shù)。

建信基金表示，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現(xiàn)為每年穩(wěn)定的高比例分紅、股性體現(xiàn)為場內(nèi)價(jià)格的變動(dòng)。

紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為應(yīng)從三個(gè)方面理性看待REITs產(chǎn)品的短期價(jià)格波動(dòng)：

一、從產(chǎn)品流動(dòng)性看，目前公募REITs產(chǎn)品作為創(chuàng)新性產(chǎn)品具有一定的市場稀缺性，供需不平衡可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值出現(xiàn)大幅波動(dòng)。投資者在二級(jí)市場配置時(shí)需進(jìn)行充分研判。

二、從產(chǎn)品收益來源看，公募REITs產(chǎn)品具有雙重收益特點(diǎn)，一方面是其長期可靠的增長性分紅收入，另一方面是二級(jí)市場價(jià)值的上漲盈利。從長期資產(chǎn)配置角度來看，其內(nèi)在價(jià)值具有穩(wěn)健特性，二級(jí)市場價(jià)值則存在一定波動(dòng)性。投資者需在自身投資目標(biāo)與產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)屬性相匹配的情況下，理性看待其投資收益。

三、從產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營情況看，REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)屬性(如產(chǎn)權(quán)類、特許經(jīng)營權(quán)類等)、二級(jí)市場價(jià)格、現(xiàn)金分派率等的差異會(huì)影響其價(jià)值，需對(duì)不同REITs產(chǎn)品的情況進(jìn)行綜合理性的判斷。

也有基金分析人士認(rèn)為，公募REITs作為一類優(yōu)質(zhì)的投資品種，建議投資者長期關(guān)注，始終以底層資產(chǎn)的質(zhì)量、對(duì)未來現(xiàn)金流的合理預(yù)測作為投資公募REITs的衡量。

監(jiān)管層正進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)

有基金分析人士表示，近期公募REITs二級(jí)市場價(jià)格的反彈或與監(jiān)管層將深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有關(guān)。

此前，證監(jiān)會(huì)表示，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展，是“十四五”規(guī)劃作出的一項(xiàng)重要部署，對(duì)于有效盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新投融資機(jī)制、拓寬權(quán)益融資渠道、增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力等具有十分重要的意義。目前已有11只公募REITs產(chǎn)品上市，市場運(yùn)行平穩(wěn)，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好，符合試點(diǎn)預(yù)期。

當(dāng)前，證監(jiān)會(huì)正在會(huì)同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍。證監(jiān)會(huì)表示，一方面，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，另一方面，正在抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。

對(duì)于監(jiān)管層將出臺(tái)公募REITs擴(kuò)募規(guī)則，紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，通過擴(kuò)募及首發(fā)資產(chǎn)擴(kuò)容，國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs體量將持續(xù)擴(kuò)大，這將為更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化提供可能，并逐步緩解目前二級(jí)市場基礎(chǔ)設(shè)施REITs“供不應(yīng)求”的局面。同時(shí)，也將進(jìn)一步完善國內(nèi)REITs市場制度建設(shè)，助力REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

另有基金人士表示，從海外經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的核心特征，也是我國公募REITs能夠健康長遠(yuǎn)發(fā)展的重要助力。經(jīng)過近兩年的試點(diǎn)，我國已有11單公募REITs上市，相關(guān)發(fā)行、上市機(jī)制逐漸成熟穩(wěn)定，已經(jīng)具備啟動(dòng)擴(kuò)募機(jī)制的條件。此外，當(dāng)前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級(jí)市場價(jià)格的波動(dòng)，需要通過擴(kuò)募為二級(jí)市場注入新的活力。

從記者采訪來看，多家公募基金對(duì)擴(kuò)募計(jì)劃表現(xiàn)出積極態(tài)度。一家公募基金表示，當(dāng)前已上市的公募REITs，尤其是產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，發(fā)起人或原始權(quán)益人旗下都具備豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)，當(dāng)監(jiān)管部門出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則后，預(yù)計(jì)各產(chǎn)品的管理人都將根據(jù)具體規(guī)則和擴(kuò)募資產(chǎn)情況，陸續(xù)挖掘可擴(kuò)募資產(chǎn)、啟動(dòng)擴(kuò)募申報(bào)工作。

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REITs基金經(jīng)理表示，招商蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)儲(chǔ)備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)，持續(xù)計(jì)劃和研究將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入蛇口產(chǎn)園REITs.招商蛇口也和博時(shí)持續(xù)聯(lián)動(dòng)，對(duì)外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴(kuò)大，健康發(fā)展。通過市場化的手段支持產(chǎn)園REITs做大平臺(tái)管理規(guī)模。

就在3月23日，公募REITs再次擴(kuò)容，華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲批，作為2022年首單獲批公募REITs，是行業(yè)首單央企高速公路REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是頭部基金公司華夏基金、頭部券商中信證券與基建巨人中交集團(tuán)聯(lián)合打造的重磅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目。

首份公募REITs年報(bào)已公布，機(jī)構(gòu)投資者占主流

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，作為一種全新的大類資產(chǎn)，對(duì)投資者而言，仍有很多神秘。

3月15日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT發(fā)布2021年年報(bào)，因該基金的基金合同于2021年6月7日生效，年報(bào)報(bào)告期間為2021年6月7日至2021年12月31日。

隨著首份公募REIT年報(bào)披露，REITs背后神秘的一面逐漸被揭曉。

項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定。據(jù)該基金年報(bào)披露，截至2021年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司租戶196家，年底時(shí)點(diǎn)出租率為88%。整體來看，4季度較3季度末未發(fā)生明顯波動(dòng)，經(jīng)營情況基本穩(wěn)定，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.42萬元，全年累計(jì)預(yù)算完成率95%，基金層面實(shí)現(xiàn)的EBITDA較現(xiàn)金流預(yù)測的完成率為101%。截至報(bào)告期末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)點(diǎn)出租率88%，整體基本保持平穩(wěn)；年末租金收繳率為99%。本報(bào)告期實(shí)現(xiàn)可供分配金額為5283.79萬元，完成《招募說明書》預(yù)測的102%。

機(jī)構(gòu)投資者占主流。據(jù)博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT年報(bào)持有人戶數(shù)及持有人結(jié)構(gòu)顯示，該基金的機(jī)構(gòu)投資者份額占比為82.78%， 個(gè)人投資人占比17.22%。機(jī)構(gòu)投資人類型較期初沒有較大變化，不過社保年金、養(yǎng)老金等長期線資金目前還沒有配套政策進(jìn)入到這個(gè)市場中來。

值得注意的是，2022年6月公募REITs將陸續(xù)迎來解禁，針對(duì)市場擔(dān)心二級(jí)市場價(jià)格有可能迎來波動(dòng)的問題？博時(shí)基金表示，首批項(xiàng)目的戰(zhàn)配比例都較高，但戰(zhàn)配投資人又分為不同類型，有理財(cái)產(chǎn)品，也有機(jī)構(gòu)自有資金，每類資金對(duì)持有還是交易的需求也是不一樣的，基金管理人也會(huì)根據(jù)解禁后的二級(jí)表現(xiàn)，和做市商一起，將共同維護(hù)基金的二級(jí)市場價(jià)格整體平穩(wěn)。

（文章來源：券商中國）

標(biāo)簽： 二級(jí)市場 REITs 基礎(chǔ)設(shè)施