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浙商證券：中國(guó)房地產(chǎn)投資周期的新視角

理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的核心在于理解中國(guó)的地產(chǎn)投資周期，區(qū)別于傳統(tǒng)的供需分析框架，我們將土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行了拆分，創(chuàng)新性地從需求、開(kāi)發(fā)、庫(kù)存三大周期視角定義地產(chǎn)投資的驅(qū)動(dòng)因素，以期更清晰地理解和推演地產(chǎn)周期。

我們發(fā)現(xiàn)：1)2016 年以后，“銷(xiāo)售面積基數(shù)較高+造價(jià)成本走高”使得建安工程投資額穩(wěn)定走高，“量穩(wěn)+價(jià)升”兩點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素最終反映在地產(chǎn)投資的韌性上。

2)在本輪地產(chǎn)周期中，居民需求政策已經(jīng)逐步放開(kāi)，但放開(kāi)力度不足；開(kāi)發(fā)側(cè)最重要的三項(xiàng)政策約束未完全打開(kāi)，開(kāi)發(fā)商融資仍然受限。在穩(wěn)增長(zhǎng)既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)修復(fù)空間非常大，開(kāi)發(fā)商信貸、預(yù)售資金監(jiān)管、居民需求側(cè)的放松程度共同決定了本輪地產(chǎn)修復(fù)的程度。

申銀萬(wàn)國(guó)證券：房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)

房地產(chǎn)仍是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)自身及產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP 貢獻(xiàn)占比近三成，但目前房地產(chǎn)經(jīng)歷多重調(diào)控和資金困境之下，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響可能會(huì)逐步進(jìn)入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來(lái)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：保利發(fā)展、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A；H股：華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、旭輝控股、碧桂園；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)。

萬(wàn)聯(lián)證券：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)筑底 預(yù)計(jì)后續(xù)仍有較多利好政策值得期待

在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)筑底，邊際改善政策持續(xù)，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有較多利好政策值得期待，繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)。建議關(guān)注(1)基本面表現(xiàn)較好的物業(yè)管理公司；(2)具有央企/國(guó)企背景的財(cái)務(wù)穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企；(3)擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)或轉(zhuǎn)型類(lèi)企業(yè)，或有效形成“開(kāi)發(fā)類(lèi)+”的良性資金循環(huán)的房企。

首創(chuàng)證券：高層表態(tài)釋放積極信號(hào)！政策窗口期來(lái)臨 地產(chǎn)板塊迎來(lái)確定性機(jī)會(huì)

高層表態(tài)釋放積極信號(hào)，政策窗口期來(lái)臨。當(dāng)前行業(yè)基本面下滑態(tài)勢(shì)延續(xù)，3月上半月高頻數(shù)據(jù)銷(xiāo)售面積同比下降50.1%，新開(kāi)盤(pán)去化率大幅下降至34%，重點(diǎn)城市去化周期明顯提升。部分民營(yíng)房企短期面臨債務(wù)兌付壓力，供需兩端信心均缺失嚴(yán)重的局面，當(dāng)前針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的把控刻不容緩，此次高層會(huì)議表態(tài)明確了應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要性。打通行業(yè)流動(dòng)性鏈條應(yīng)率先看到銷(xiāo)售的回暖，購(gòu)房信心恢復(fù)亟需政策加持，政策端的放松在此次高層表態(tài)后已然明確，我們判斷重點(diǎn)城市針對(duì)四限政策的調(diào)整時(shí)間窗口在3月下半月。針對(duì)房地產(chǎn)稅的表態(tài)消除了年內(nèi)壓制需求的一大利空因素。

政策空間充足，地產(chǎn)板塊迎來(lái)確定性機(jī)會(huì)。當(dāng)前仍處歷史調(diào)控較嚴(yán)階段，政策工具釋放空間較大，信貸利率的下調(diào)，疊加行政政策的進(jìn)一步寬松，后續(xù)行業(yè)基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來(lái)復(fù)蘇。同時(shí)高層明確提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量持有運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)的模式。繼續(xù)看好地產(chǎn)及物業(yè)板塊的趨勢(shì)性行情，繼續(xù)推薦開(kāi)發(fā)類(lèi)：萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展；物管類(lèi)：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)。

上海證券：融資成本較低、擁有拿地優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑹芤?/strong>

信用環(huán)境仍需改善，資金面馬太效應(yīng)凸顯，融資成本較低、擁有拿地優(yōu)勢(shì)的企業(yè)或?qū)⑹芤?，相關(guān)標(biāo)的：(1)融資成本低且能在一二線城市持續(xù)拿地的龍頭房企，如綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)等；(2)受“兩集中”土地政策影響較小，拿地方式多元化的房企，如新城控股、寶龍地產(chǎn)等；(3)物管行業(yè)龍頭和布局物管行業(yè)優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道的企業(yè)，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)。

東興證券：融資的優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)高信用房企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)

疫情反復(fù)之下，銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步凸顯。在需求收縮和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)將面臨極大挑戰(zhàn)，市場(chǎng)維穩(wěn)力度進(jìn)一步加強(qiáng)已經(jīng)是刻不容緩。市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，既是防范化解風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

我們認(rèn)為，中央對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有了較為明顯的轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前政策基調(diào)與鼓勵(lì)方向都較為明確的情況下，需求端政策的支持有望更為精準(zhǔn)與密集，金融機(jī)構(gòu)對(duì)供需兩端的支持力度也有望進(jìn)一步加強(qiáng)。

融資的優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)高信用房企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。推薦萬(wàn)科 A，保利發(fā)展，金地集團(tuán)。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，逐漸向經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企溢出，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心，建議持續(xù)跟蹤經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)房企龍頭如龍湖集團(tuán)、碧桂園。

東北證券：民營(yíng)房企流動(dòng)性改善機(jī)遇增加 估值性?xún)r(jià)比凸顯

政策放松持續(xù)加碼，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部綠檔房企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，同時(shí)，伴隨現(xiàn)階段預(yù)售監(jiān)管、信貸調(diào)節(jié)力度加強(qiáng)，民營(yíng)房企流動(dòng)性改善機(jī)遇增加，估值性?xún)r(jià)比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、金科股份、濱江集團(tuán)；H股推薦龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)。

廣發(fā)證券：六部委聯(lián)合表態(tài)穩(wěn)市場(chǎng) 堅(jiān)定房地產(chǎn)板塊持股信心

六部委聯(lián)合表態(tài)穩(wěn)市場(chǎng)，堅(jiān)定板塊持股信心。在統(tǒng)計(jì)局公布1-2 月份行業(yè)數(shù)據(jù)后，多部委聯(lián)合發(fā)聲再次強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的問(wèn)題，穩(wěn)定總量與降低局部風(fēng)險(xiǎn)，依然是2022 年的主要工作內(nèi)容，隨后A 股、H 股主流房地產(chǎn)房企市值分別上漲10.6%、15.6%，但仍處于歷史估值的30%分位水平，具備較大修復(fù)空間。當(dāng)前行業(yè)仍處于資金與信用的負(fù)循環(huán)中，需要在穩(wěn)主體、穩(wěn)銷(xiāo)售、穩(wěn)信用等多方面做出有效突破，需求側(cè)政策改善的邏輯仍將持續(xù)，強(qiáng)信用房企個(gè)股具備更強(qiáng)的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)型和性?xún)r(jià)比，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企的個(gè)股投資機(jī)會(huì)。另外，當(dāng)前物業(yè)板塊估值處于歷史最低區(qū)間，已發(fā)布盈喜和年報(bào)的物企2021年業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)超過(guò)50%，行業(yè)依然在快速成長(zhǎng)，推薦關(guān)注關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)物企。

（文章來(lái)源：東方財(cái)富研究中心）