3月11日，中糧海景壹號(hào)一套頂層復(fù)式房源以1.779億元成功拍出，單價(jià)高達(dá)30萬元/平方米，刷新了今年以來上海單套法拍住宅成交價(jià)的最高記錄。值得注意的是，該套房源為上海三盛宏業(yè)投資(集團(tuán))有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“三盛宏業(yè)”)董事長(zhǎng)、實(shí)控人陳建銘所有，目前因操縱證券市場(chǎng)案被上海市公安局進(jìn)行取保候?qū)彙?/p>

近6萬人圍觀，溢價(jià)2191萬元

近日，三盛宏業(yè)董事長(zhǎng)陳建銘名下一套“頂豪”法拍房以1.779億元成交。

阿里法拍網(wǎng)上顯示，3月11日上午，上海市銀城中路600弄1號(hào)3701(復(fù)式)室經(jīng)過141輪競(jìng)價(jià)，由自然人王琴英以最高價(jià)勝出，成交總價(jià)1.779億元，超出起拍價(jià)6870萬元，相比評(píng)估價(jià)溢價(jià)2191萬元，單價(jià)高達(dá)30萬元/平方米，刷新了今年上海單套法拍住宅成交價(jià)的最高記錄。

競(jìng)買公告顯示，該套法拍房評(píng)估價(jià)為1.56億元，起拍價(jià)1.09億元，保證金1092萬元，增價(jià)幅度為30萬元及其倍數(shù)，起拍價(jià)折合建面每平方米折合約18.4萬元。從競(jìng)買記錄來看，該套房源頗受關(guān)注，共有12人報(bào)名，964人設(shè)置提醒，高達(dá)59057次圍觀。

《普陀區(qū)人民法院(2020)滬0107執(zhí)5324號(hào)》(以下簡(jiǎn)稱“《執(zhí)行裁定書》”)提供的拍賣標(biāo)的情況調(diào)查表顯示，該房源為知名高端樓盤“中糧海景壹號(hào)”中的一套高區(qū)復(fù)式房源，面積達(dá)592.8平方米，房屋類型為“公寓”。

據(jù)公開信息，中糧海景壹號(hào)東臨銀城中路，南近富城路，西近拾步街，北臨陸家嘴環(huán)路，毗鄰有著“中國(guó)第一豪宅”之稱的湯臣一品，可俯瞰黃浦江一線江景。

根據(jù)上述《執(zhí)行裁定書》，此次被執(zhí)行標(biāo)的物的相關(guān)公司為上海三盛宏業(yè)投資(集團(tuán))有限責(zé)任公司，由陳建銘實(shí)控。今年1月24日，由于未履行《(2020)滬0107民初54號(hào)》民事調(diào)解書確定的義務(wù)，該套房源被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，流入法拍房市場(chǎng)。競(jìng)拍公告亦指出，該標(biāo)的已被上海市虹口區(qū)人民法院、山東省青島市中級(jí)人民法院、上海金融法院等11家法院查封。

據(jù)公開資料，陳建銘及三盛宏業(yè)曾有過高光時(shí)刻。在2018年10月發(fā)布的《2018年胡潤(rùn)百富榜》上，陳建銘以100億元身家列第354位。但之后因盲目多元化擴(kuò)張，2019年，三盛宏業(yè)開始陷入債務(wù)問題，被傳出資金鏈斷裂、甩賣總部大樓等消息。盡管曾展開積極自救，但時(shí)至今日仍未出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。2021年1月21日，三盛宏業(yè)向上海市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)重整。

2021年9月，陳建銘曾因一則過橋貸款糾紛被青島警方懸賞千萬，全網(wǎng)征集其藏匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的線索。直至今年1月8日，ST中昌(600242.SH)發(fā)布公告稱，陳建銘于2021年12月24日主動(dòng)前往上海市公安局，配合上海市公安局調(diào)查操縱證券市場(chǎng)案，上海市公安局決定對(duì)其取保候?qū)彙?/p>

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，中糧海景壹號(hào)這套房源并非陳建銘和三盛宏業(yè)名下首次進(jìn)入拍賣程序的資產(chǎn)。例如，2021年10月11日，華潤(rùn)外灘九里小區(qū)2001室及地下1層車位被上海金融法院拍賣，起拍價(jià)2943.5萬元，最終成交價(jià)4303.5萬元；同一日，上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)虬涇路多套房產(chǎn)被上海金融法院二拍拍賣，起拍價(jià)近1.96億元，在經(jīng)歷了兩次流拍之后，目前已進(jìn)入變賣程序。

可惜的是，1.78億元的成交總價(jià)，對(duì)于三盛系龐大債務(wù)而言只是杯水車薪。“企查查”平臺(tái)顯示，目前三盛宏業(yè)被執(zhí)行人信息118條，被執(zhí)行總額高達(dá)48.18億元。而陳建宏本人成為失信被執(zhí)行人9次，失信總金額10.22億元；被執(zhí)行人16次，被執(zhí)行金額46.34億元，另有多達(dá)131次的限制高消費(fèi)令。

年內(nèi)上?！绊敽馈被蛟倮m(xù)熱度

作為上海頂級(jí)豪宅的代表，中糧海景壹號(hào)目前鮮有在售房源?！度A夏時(shí)報(bào)》記者看到，貝殼找房APP顯示，目前該小區(qū)內(nèi)僅有一套4室3廳的低樓層房源在售，建筑面積340.31平方米，總價(jià)7050萬元，折合單價(jià)為20.7萬元/平方米。

陳建銘這套中糧海景壹號(hào)房源為何能夠拍出30萬元/平方米的“天價(jià)”？上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，30萬元/平方米的單價(jià)不低。但作為具有一線江景的豪宅，這套頂層房源具有一定的稀缺性，資產(chǎn)保值作用較高。

“這套拍賣房產(chǎn)的位置和景觀都有很大優(yōu)勢(shì)，單價(jià)高具有一定的合理性。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說，豪宅本身有一定的特殊性，除了住宅屬性外還兼具投資和收藏等多種屬性，對(duì)于豪宅的價(jià)格也不能以普通住宅的視角進(jìn)行考量，尤其是有著極大稀缺性的項(xiàng)目，市場(chǎng)定價(jià)更有特殊性。

而胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2021年中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，位于上海的湯臣一品(433平方米)、浦東星河灣二期(500平方米)、上海世茂濱江(270平方米)等豪宅成為高凈值人群置業(yè)的熱門選擇。其中，上海世茂濱江的單套均價(jià)約為3395萬，較2020年的漲幅高達(dá)38.6%，位列房產(chǎn)類第一。

事實(shí)上，30萬元/平的單價(jià)算不上上?！绊敽馈笔袌?chǎng)的天花板：今年3月初，位于黃浦區(qū)的翠湖天地一套377平方米的房源掛牌出售，最終成交總價(jià)1.3億元，單價(jià)就高達(dá)35萬元/平方米。

過去一年，上海豪宅市場(chǎng)頗為火爆。據(jù)丁祖昱評(píng)樓市數(shù)據(jù)顯示，2021年上海單價(jià)10萬元/平以上的一手豪宅成交套數(shù)為一線城市之最，共成交6887套，其中15萬元/平方米以上的豪宅成交403套，3000萬元以上豪宅共成交955套，5000萬以上總價(jià)成交房屋299套。

盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份，總價(jià)2500萬元以上的新房成交314套，2月份成交94套，分別比去年同期增加21.7%和減少37.3%；1月，總價(jià)2500萬元以上的二手房源成交68套，2月成交40套，分別比去年同期分別減少47.2%和47.3%?！皬臄?shù)據(jù)可以看出，1、2月份的成交符合正常交易節(jié)奏，并沒有太出挑表現(xiàn)。”盧文曦表示。

不過，盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有壓力，政策再度轉(zhuǎn)向適度寬松，資產(chǎn)保值的想法再度受到重視。

“經(jīng)過幾輪市場(chǎng)起伏可以看出，一線城市的高端住宅保值增值功能特別明顯”。盧文曦解釋說，年初至今，股市接連新低，投資渠道不多的情況進(jìn)一步強(qiáng)化了買房理財(cái)?shù)墓πА４送?，近期俄烏沖突或是又一個(gè)誘因，部分高凈值人群意識(shí)到全球配置資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，“就資產(chǎn)安全的角度來看，肯定留在國(guó)內(nèi)，自己能直接掌控最安全”，盧文曦表示。

“包括上海在內(nèi)的一線城市二手豪宅本身就是個(gè)非常市場(chǎng)化(的資產(chǎn))，市場(chǎng)的有效供給量少、需求量總體呈現(xiàn)‘不降反增’的態(tài)勢(shì)?！被诖?，張波預(yù)計(jì)：“今年滬上中高端市場(chǎng)的熱度將依然會(huì)保持一定高位?！?/p>

（文章來源：華夏時(shí)報(bào)）

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