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天風證券:剛性需求底層支撐 探索房住不炒與因城施策的新邊界

2022-03-06 17:28:57   來源:天風證券

2022 年政府工作報告針對房地產(chǎn)提出:“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?!?/p>

本輪穩(wěn)需求更多依靠地方自下而上托底

近期鄭州率先在地方層面實現(xiàn)限購限貸的自主性突破之后,更多的三四線城市商貸、公積金在限購限貸限售層面進行跟進調(diào)整。我們認為在行業(yè)基本面和房企信用面預期快速惡化的階段(2 月百強房企銷售金額同比-46.3%,增速較1 月-6.2pct,連續(xù)8 個月下滑;信用層面,2021 年以來境內(nèi)外違約及評級下調(diào)的百億以上房企資產(chǎn)規(guī)模合計16.77 萬億,占2020 年行業(yè)總資產(chǎn)比重15.8%),中央層面地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性、穩(wěn)定性與地方層面因城施策的趨勢性放松并不沖突,地方城市需要根據(jù)當期基本面的非理性變化做出更多合理調(diào)整,并且適度打破此前限購限貸不敢輕易放松的邊界,通過自下而上的地方托底緩解基本面過快下行的壓力。

剛性需求底層支撐,改善需求梯度置換

我們認為傳統(tǒng)的行政調(diào)控能夠有效識別首置剛需,但是難以精準區(qū)分投資性需求和改善性需求。行業(yè)快速上行階段,傳統(tǒng)限貸政策可能會對合理改善性需求造成一定誤傷,尤其是認房認貸標準的嚴格認定,不排除更多城市跟進調(diào)整釋放改善性需求彈性。此外,隨著地方首套首付比例下調(diào),銀保監(jiān)會、央行對新市民住房金融服務支持力度提升(《關于加強新市民金融服務工作的通知》提出,支持商業(yè)銀行因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策,滿足新市民合理購房信貸需求;提升新市民住房公積金服務水平;優(yōu)化新市民安居金融服務等),通過剛需底層支撐和改善梯度置換有望激活市場成交意愿,帶動基本面預期改善。

行業(yè)新發(fā)展模式與市場化出清共存

我們認為新的發(fā)展模式包括:1)引導房企擺脫高杠桿、高周轉(zhuǎn)、規(guī)模導向的粗放發(fā)展模式,參與推動新型城鎮(zhèn)化的高質(zhì)量發(fā)展和存量物業(yè)運營改造;2)建立多渠道供應的市場機制,完善租賃市場建設,通過需求分流引導市場預期的合理回歸。保障性住房的需求空間難以完全承接行業(yè)產(chǎn)能的轉(zhuǎn)向,傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式依然面臨中短期市場化出清的壓力,我們堅持認為需求穩(wěn)定的前提之下,供給側(cè)改革和市場化收并購仍將是政策解決問題的主要路徑。

把握政策結(jié)構(gòu)性寬松的 beta 與收并購的 alpha行業(yè)數(shù)據(jù)的量變能否引發(fā)政策的質(zhì)變有待進一步觀察,地產(chǎn)調(diào)控的系統(tǒng)性放松取決于行業(yè)基本面、信用面以及宏觀層面穩(wěn)增長對地產(chǎn)的階段性訴求。隨著房住不炒與因城施策新的政策邊界形成,地方政策有望在新一輪托底周期中發(fā)揮更大作用。投資建議:未來行業(yè)beta 取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度;alpha 在于收并購對重點房企資產(chǎn)負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。

持續(xù)推薦:1)優(yōu)質(zhì)龍頭:金地集團、保利發(fā)展、萬科 A、龍湖集團、招商蛇口等;2)優(yōu)質(zhì)成長:金科股份、新城控股、旭輝控股等;3)優(yōu)質(zhì)物管:

碧桂園服務、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務等。

風險提示:行業(yè)信用風險蔓延;行業(yè)銷售下行周期開始;行政調(diào)控保持高壓,房地產(chǎn)稅試點力度超預期

(文章來源:天風證券)

標簽: 因城施策 天風證券

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